Veel mensen zitten in de situatie waarin ze tijdelijk hun woning verhuren aan prettige betrouwbare huurders en heel graag de huur wat willen verlengen. De wens van deze ‘verhuurders’ is meestal dat ze dan NIET willen dat de huurders huurbescherming krijgen. Immers, je kan in Nederland maar 1 keer een huurder een huurcontract voor bepaalde tijd aanbieden en ook nog eens voor een max termijn van 24 maanden. Voor elke dag dat de huurder langer huurt óf elk 2e huurcontract óf verlenging die hij van jou krijgt, geniet de huurder DIRECT huurbescherming (d.w.z. hij hoeft nooit meer weg te gaan als hij dat niet wilt). De enige manier om dit te kunnen doen is vóóraf (dus als jouw huurders nog niet begonnen zijn met huren) een huurovereenkomst mét diplomatenclausule op te stellen. Nogmaals: dit kan je alleen doen als de huurovereenkomst met de huurders nog niet loopt.
Kan ik niet een diplomatenclausule alsnog inbouwen?
De diplomatenclausule biedt uitkomst om het tijdelijke huurcontract dat jij hebt telkens met een x periode te verlengen ZONDER dat de huurder huurbescherming krijgt. Het grote probleem is dat veel mensen hun woning al verhuren op dit moment en in het huidige huurcontract nog geen diplomatenclausule is opgenomen. Hoe lullig het ook is, je kan dan niks meer doen om dat terug te draaien. Met andere woorden: je kan niet met terugwerkende kracht een diplomatenclausule in het huidige huurcontract zetten. En nee, je kan ook niet de huurders een nieuw contract geven waar wel een diplomatenclausule in staat. Als je absoluut zeker wilt weten dat de huurders geen huurbescherming opbouwen, dan zal je het contract met de huurders moeten opzeggen. Voor mensen die toch het risico willen lopen geven we je verderop in dit artikel een optie.
Diplomatenclausule is niet bedoeld voor vastgoedbeleggers
De diplomatenclausule is echt bedoeld voor mensen die (bijvoorbeeld vanwege werk) tijdelijk ergens anders willen/moeten gaan wonen en hun eigen woning willen verhuren met de zekerheid om hier terug te kunnen keren. Deze clausule is dus NIET voor vastgoedbeleggers bedoeld die woningen willen verhuren waar ze realistisch gezien niet zelf naar terug hoeven keren. In dit artikel leggen we je alles uit over het verhuren met de diplomatenclausule.
Draaideurconstructies
Ik praktijk proberen mensen van alles wat om toch de huur met huidige huurders te kunnen verlengen zonder de huurders huurbescherming te geven. Denk aan de huurders 3 maanden in een bungalowpark parkeren, het contract op iemand anders zijn naam zetten de huidige lopende huurovereenkomst op nieuw op te stellen en te tekenen, etc.
Let op: als jouw ‘prettige’ huurders met wie je zo’n goede vertrouwensband had plotseling niet zo lief meer zijn en je verschijnt voor de rechter, dan trapt de rechter niet in creatieve ‘draaideurconstructies’ zoals hierboven beschreven.
Verlengen met addendum en opzegging
Allereerst een hele belangrijke disclaimer: wat we hier nu beschrijven is in feite ook een creatieve constructie die niet waterdicht is. Maar het kan een oplossing zijn voor mensen die toch het risico van het verlengen van hun tijdelijke huurcontract (zonder diplomatenclausule) willen aangaan.
Wat het moet doen is duidelijk op schrift hebben dat de huurder WEET dat jij de woning voor dringend eigen gebruik nodig hebt en valt aan te tonen dat jij als verhuurder niet verlengd zou hebben als de woning mogelijk niet aan jou weer teruggegeven zou worden. Aanvullend wil je eigenlijk gewoon een getekende opzegbrief van de huurder op jouw deurmat hebben liggen.
Dit is NIET hoe het hoort en dit is NIET wat gegarandeerd stand gaat houden voor de rechter, maar van de creatieve oplossingen die er zijn, is dit wel de beste.
Stappenplan tijdelijke verhuur verlengen:
- Ga in goed face to face mondeling overleg met jouw huurders. Dus ABSOLUUT NIET per mail/whatsapp, etc. Je wilt echt voorkomen dat er hierdoor dossiervorming komt waarbij deze constructie bij een rechter wordt geïnterpreteerd als ‘draaideurconstructie’ die nietig is.
- Vraag goed door wat de plannen zijn van jouw huurders en of dit realistisch is. Als jouw huurders bijvoorbeeld van plan zijn om na jouw huurverlenging een andere woning in de buurt te huren voor een onrealistisch budget, dan gaan ze niet uit jouw woning, want het gaat ze simpelweg niet lukken om iets anders te huren. Zorg dat je een goede inschatting kan maken of het op dat gebied.
- Vraag (mondeling) aan jouw huurders om een getekende opzegbrief gedateerd ná dat datum waarop de verlenging is ingegaan. Jouw huurders kunnen hiervoor deze voorbeeld brief gebruiken: Voorbeeldbrief Nederlands OR Sample letter English. Deze opzegging van huurders kan alleen werken als deze oprecht van huurders en ook door huurders aan jou welgemeend verstuurd is en ook nadat de nieuwe huurtermijn(verlenging) al is ingegaan.
- Vul dit addendum in en onderteken deze met jouw huurders. Addendum verlengen huur Nederlands OR Addendum extend rental English
- Zorg simpelweg altijd voor een uitstekende huurder-verhuurder relatie waarbij jij jezelf altijd gedraagt als goed verhuurder die netjes zaken oppakt, huurders niet uitknijpt, gebreken direct oplost, goed en prettig communiceert, etc. Als jij gerespecteerd wordt als verhuurder neem je al veel risico’s weg!
De reden om dit bijna ‘onwettige artikel’ geschreven te hebben is omdat veel mensen mij contacteren voor advies over dit onderwerp. Deze mensen hebben dan hun eigen woning tijdelijk verhuurt aan prettige huurders waarvan ze het hen heel erg gunnen dat deze nog wat langer kunnen blijven huren terwijl zij zelf tijdelijk ergens anders wonen. Door een omslachtigheid in de Nederlandse wet staat deze verhuurders met een goed hart niet in staat om een bepaalde tijd contract te verlengen, als daar geen diplomatenclausule in staat. Als je dan huurbescherming van jouw huurders wilt uitsluiten kan je eigenlijk gewoon niet anders dat jouw huurders op straat zetten. Hopelijk geeft dit artikel je daarom de handvatten om een juiste keus te maken. De constructie die wij voorstellen aan het eind is juridisch niet goed, maar bij een juiste toepassing ervan verkleint het hopelijk de kans op huurders die weigeren weg te gaan tot een minimum.
Heel veel succes!
Woning goed en veilig verhuren?
Wij zijn gespecialiseerd in het juridisch waterdicht verhuren van woningen in Noord-Holland en Zuid-Holland. Bel of mail Floris van Kuijeren op 06-47470404 / floris@vkmakelaars.nl. Je kunt ook verhuurmakelaar pagina bezoeken voor meer informatie!