Muitas pessoas encontram-se numa situação em que arrendam temporariamente a sua propriedade a inquilinos agradáveis e fiáveis e gostariam muito de prolongar um pouco o aluguer. O desejo destes “senhorios” é geralmente o de NÃO quererem que os inquilinos tenham protecção de renda. Afinal de contas, nos Países Baixos só se pode oferecer a um inquilino um contrato de arrendamento a prazo fixo uma vez e também por um período máximo de 24 meses. Por cada dia que o inquilino aluga durante mais tempo ou por cada2º contrato de arrendamento ou prorrogação que obtém de si, o inquilino goza de protecção DIRECTA da renda (ou seja, nunca tem de sair se não quiser). A única forma de o fazer é redigir previamente um contrato de arrendamento com uma cláusula diplomática (ou seja, quando os seus inquilinos ainda não começaram a arrendar). Mais uma vez: só pode fazer isto se o contrato de arrendamento com os inquilinos ainda não estiver em vigor.
Não posso incorporar uma cláusula diplomática?
A cláusula diplomática oferece uma forma de prorrogar o contrato de arrendamento temporário por um período x de cada vez SEM dar ao inquilino protecção de renda. O grande problema é que muitas pessoas já estão a arrendar a sua propriedade neste momento e o contrato de arrendamento actual ainda não inclui uma cláusula diplomática. Por mais terrível que seja, não há nada que se possa fazer para inverter a situação. Por outras palavras, não se pode introduzir retroactivamente uma cláusula diplomática no contrato de arrendamento actual. E não, também não pode dar aos inquilinos um novo contrato que contenha uma cláusula diplomática. Se quiser ter a certeza absoluta de que os inquilinos não acumulam protecção de renda, terá de rescindir o contrato com os inquilinos. Para as pessoas que ainda querem correr o risco, damos-lhe uma opção mais adiante neste artigo.
A cláusula de diplomacia não se destina aos investidores imobiliários
A cláusula diplomática destina-se realmente a pessoas que (por exemplo, devido ao trabalho) querem/precisam de viver temporariamente noutro local e querem arrendar a sua própria casa com a segurança de poderem regressar. Por conseguinte, esta cláusula NÃO se destina a investidores imobiliários que pretendam arrendar propriedades que, na realidade, não necessitam de devolver. Neste artigo, explicamos tudo sobre o aluguer com a cláusula diplomática.
Construções de portas giratórias
Vejo pessoas a tentarem todo o tipo de coisas para conseguirem renovar o contrato de arrendamento com os actuais inquilinos sem lhes darem protecção de renda. Pense em estacionar os inquilinos num parque de bungalows durante 3 meses, passar o contrato para o nome de outra pessoa, redigir de novo e assinar o contrato de arrendamento em curso, etc.
Nota: se os seus inquilinos “agradáveis”, com os quais tinha uma relação de confiança tão boa, deixarem subitamente de ser tão agradáveis e se comparecer em tribunal, o juiz não cairá em “construções de portas giratórias” criativas como as descritas acima.
Renovação com adenda e rescisão
Antes de mais, um aviso muito importante: o que estamos a descrever aqui é, de facto, também uma construção criativa que não é infalível. Mas pode ser uma solução para as pessoas que ainda querem correr o risco de prolongar o seu contrato de arrendamento temporário (sem uma cláusula diplomática).
O que tem de fazer é ter claramente escrito que o inquilino SABE que precisa do imóvel para uso próprio urgente e que pode ser demonstrado que o senhorio não o teria prolongado se o imóvel não lhe fosse devolvido. Além disso, o mais importante é ter uma carta de rescisão assinada pelo inquilino no seu capacho.
NÃO é assim que deve ser e NÃO é garantido que se aguente em tribunal, mas das soluções criativas que existem, esta é a melhor.
Plano passo a passo para prolongar o aluguer temporário:
- Manter discussões verbais directas com os seus inquilinos. Portanto, ABSOLUTAMENTE NÃO por correio electrónico/whatsapp, etc. O que se pretende realmente é evitar uma acção judicial em que esta construção seja interpretada por um juiz como uma “construção de porta giratória” que é nula.
- Pergunte cuidadosamente quais são os planos dos seus inquilinos e se são realistas. Por exemplo, se os seus inquilinos planearem arrendar outra propriedade nas proximidades por um orçamento irrealista após a prorrogação do contrato de arrendamento, não sairão da sua propriedade porque simplesmente não conseguirão arrendar outra coisa. Certifique-se de que pode fazer uma boa avaliação se estiver nessa área.
- Peça (oralmente) aos seus inquilinos uma carta de rescisão assinada com data posterior a essa data de renovação. Seus locatários podem usar este modelo de carta para essa finalidade: Modelo de carta em holandês OU Modelo de carta em inglês . Essa notificação dos locatários só pode funcionar se for enviada sinceramente pelos locatários e também pelos locatários a você e também depois que o novo prazo de locação (prorrogação) já tiver começado.
- Preencha e assine esta adenda com os seus inquilinos. Adenda que prorroga a renda holandesa OU Adenda de prolongamento do aluguer Inglês
- Simplesmente, garanta sempre uma excelente relação inquilino/proprietário, em que se comporta sempre como um bom senhorio que cuida das coisas de forma organizada, não pressiona os inquilinos, resolve imediatamente os defeitos, comunica bem e agradavelmente, etc. Se for respeitado como senhorio, já está a eliminar muitos riscos!
A razão pela qual escrevi este “artigo quase ilegal” prende-se com o facto de muitas pessoas me contactarem para pedir conselhos sobre este assunto. Estas pessoas arrendaram temporariamente a sua própria propriedade a inquilinos agradáveis, que desejam muito que possam continuar a arrendar por mais algum tempo, enquanto elas próprias vivem temporariamente noutro local. Devido a uma complicação da legislação neerlandesa, estes senhorios de bom coração não podem prolongar um contrato a termo se este não contiver uma cláusula diplomática. Se quiser excluir a protecção das rendas para os seus inquilinos, não tem outra alternativa senão despejá-los. Esperamos, portanto, que este artigo lhe dê as ferramentas necessárias para fazer a escolha certa. A construção que propomos no final é juridicamente incorrecta, mas se for aplicada correctamente, espera-se que minimize as hipóteses de os inquilinos se recusarem a sair.
A melhor das sortes!