De nombreuses personnes qui louent un bien immobilier se voient proposer par leur propriétaire d’acheter ce bien. Dans cet article, nous vous expliquons ce à quoi il faut faire attention et ce que vous devez faire en tant que locataire/acheteur.
Pourquoi le propriétaire veut-il me vendre le bien et s’agit-il d’une bonne affaire ?
Tout d’abord, ceci. Certains se demandent pourquoi le propriétaire veut vendre le bien locatif à ses locataires. Pour un propriétaire, cela s’explique souvent par les raisons suivantes :
- De nombreux locataires bénéficient d’une protection du loyer et ne peuvent tout simplement pas être expulsés par le propriétaire. La vente aux locataires est donc très pratique et facile pour le propriétaire.
- La vente aux locataires en place est souvent la solution la plus simple. Le propriétaire n’a pas à prendre en charge la plupart des tâches liées à une vente normale (préparation de la vente, photographe, Funda, agent immobilier, etc.)
- Il y a souvent des récompenses à la clé. Dans le cadre d’une relation respectueuse et agréable entre le propriétaire et le locataire, le propriétaire est souvent disposé à le donner au locataire.
Cet accord doit être conclu si vous achetez votre bien locatif à votre propriétaire.
Voici une liste très pratique des points sur lesquels vous devez vous mettre d’accord avec le propriétaire lorsque vous achetez votre bien locatif. Ne vous inquiétez pas, nous avons créé un projet d’e-mail pour vous ici avec ces points que vous pouvez utiliser pour ne rien oublier.
- Convenez d’abord d’un prix d’achat. Ne vous inquiétez pas, nous vous expliquons plus loin dans cet article comment vérifier que vous n’avez pas trop payé.
- Mettez-vous d’accord sur les conditions financières dont vous avez besoin (pour obtenir un prêt hypothécaire).
- Convenez de la date à laquelle la propriété du bien vous est transférée.
- Se mettre d’accord sur les objets (meubles) qui resteront dans la maison (p. ex. armoires, rideaux, machine à laver, etc.).
- Convenir de la date à laquelle un dépôt/une garantie bancaire doit être versé(e) au notaire (10 % du prix d’achat).
- Convenez de faire ou non inspecter la structure du bien en premier lieu.
- Acceptez de faire évaluer la maison avant de signer l’acte de vente ou avant l’expiration du délai légal de réflexion, dans l’intérêt de la banque (mais aussi pour savoir si vous n’allez pas payer trop cher pour la maison).
- Convenir qui choisit le notaire et qui le paie (la pratique habituelle veut que l’acheteur choisisse et paie également le notaire).
A modèle de courriel pratique pour les accords que vous concluez lors de l’achat d’un bien immobilier est disponible ici (en anglais et en néerlandais).
Que faire si vous avez acheté le bien que vous louez actuellement ?
Vous devez organiser tout cela.
- Lisez attentivement le titre de propriété et tout autre document envoyé par le propriétaire. Sachez que si vous achetez un bien locatif auprès d’une association de logement, des clauses spéciales sont parfois incluses dans le titre de propriété, soit dans le contrat d’achat, concernant un programme de rachat (vous devez d’abord proposer le bien à l’association si vous le vendez à l’avenir) ou une interdiction de location (vous ne pouvez pas, ou ne pouvez jamais, louer le bien),
- Demandez à un notaire de votre choix un devis pour la prise en charge de l’acte d’achat, de l’hypothèque et de la livraison. Les frais de notaire (qui dépendent également de la région) peuvent varier d’environ 1,5 million d’euros. De 1200 à 1800 euros. Donnez au notaire avec lequel vous souhaitez vous engager votre accord sur son offre.
- Réfléchissez à l’opportunité d’inscrire l’achat de ce bien au registre foncier. Prenez le temps de lire cet article cet article pour comprendre pourquoi vous devriez ou ne devriez pas. Communiquez ce choix au notaire à l’étape suivante.
- Il est TRÈS souhaitable que vous et/ou le vendeur preniez le temps de remplir et de signer cette liste d’objets concernant toutes les choses qui restent/appartiennent au bien.
- Veillez à ce que les dispositions que vous avez prises soient consignées dans un contrat d’achat dès que possible et à ce que ce contrat d’achat soit signé. Le plus simple est de laisser le notaire de votre choix rédiger le contrat de vente. Vous pouvez alors simplement remettre à ce notaire la ‘ confirmation de vente que vous avez préparée, accompagnée d’une copie de la carte d’identité du vendeur, de votre adresse, de votre état civil, de votre adresse électronique et de votre numéro de téléphone. En option, vous pouvez également faire rédiger le contrat de vente par un agent immobilier, mais le coût devrait être le même. Envoyez également au notaire tous les documents que vous avez reçus du vendeur (étiquette énergétique, documents de l’association des propriétaires, preuve de propriété, etc.)
- Programmer une inspection des bâtiments. Vous pouvez le faire partout aux Pays-Bas dans des entreprises telles que Woningkeur ou Perfect Keur, par exemple.
- Vous envisagez des travaux de rénovation et souhaitez les financer au moyen de votre prêt hypothécaire ? Dans ce cas, veuillez remplir ce cahier des charges de reconstruction. Vous trouverez ici un exemple de la manière de le remplir.
- Faites appel dès que possible à un bon expert pour qu’il établisse un rapport d’évaluation. Indiquez clairement à l’expert que vous louez actuellement le bien et que vous achetez votre bien locatif actuel au propriétaire. Si vous souhaitez rénover ce bien, mentionnez-le immédiatement à l’expert. Votre propriété se trouve-t-elle en Hollande-Septentrionale ? Appelez-nous ou envoyez-nous ce formulaire.
- Informez votre courtier en hypothèques de la vente. Il suffit de lui envoyer la« confirmation devente » par e-mail et d’indiquer que vous avez déjà fait appel à un évaluateur.
- Si l’évaluateur vous envoie le rapport d’évaluation, envoyez-le DIRECTEMENT à l’évaluateur.
- Veillez à ce que le courtier en hypothèques obtienne toujours toutes les informations et tous les documents requis pour procéder à la demande d’hypothèque. Vérifiez avec votre conseiller hypothécaire au moins une fois, de préférence deux fois par semaine, l’état d’avancement de la demande de prêt hypothécaire et s’il a besoin de documents ou d’autres informations (croyez-nous, c’est souvent à ce niveau que les retards sont les plus importants).
- Notez en gras dans votre agenda la date d’expiration de la réserve financière. Si l’hypothèque n’est pas finalisée à cette date, demandez par écrit au vendeur un report de la réservation financière.
- Le financement est-il en place ? Informez-en alors les vendeurs.
Diverses réglementations
- L’internet, le gaz, l’électricité et l’eau ne sont pas encore à votre nom ? Alors, arrangez ça.
- Souscrire une assurance immobilière en temps utile (sauf dans le cas d’un appartement, cette assurance est généralement déjà prise en charge par la VvE).
- Vous recevrez un acte de vente et un projet d’acte de livraison du notaire environ une semaine avant le transfert de propriété. Regardez celui-ci.
- Si le relevé de compte indique qu’une somme doit être versée au notaire, payez-la DIRECTEMENT.
- Apportez une pièce d’identité valide (passeport/permis de conduire/carte d’identité) au notaire !
- Convenir d’une inspection finale avec le vendeur (voir point suivant)
Inspection finale
Avant de se rendre chez le notaire, il est d’usage de procéder à une première inspection du bien avec le vendeur. Vous irez ensuite voir si le bien est tout à fait conforme à ce que vous avez convenu dans le contrat d’achat. En d’autres termes, il s’agit de savoir si tous les objets qui seraient laissés sur place sont présents, si aucun dommage n’a été ajouté, etc. Vous enregistrez également les relevés des compteurs.
Dans le cas de l’achat par le locataire, c’est un peu moins excitant parce que vous habitez déjà les lieux. Nous vous conseillons néanmoins d’accepter et de conserver cette inspection. Ensuite, vérifiez au moins ces points. 20 à 30 minutes suffisent amplement.
En tant qu’acheteur, comment pouvez-vous être sûr de ne pas payer trop cher si vous n’avez pas d’agent d’achat ?
Vous pouvez facilement le vérifier. Après tout, vous avez besoin d’un rapport d’évaluation pour demander un prêt hypothécaire. Un rapport d’évaluation indépendant préparé par un évaluateur agréé indiquera la valeur du bien. Veillez donc à faire établir ce rapport d’évaluation avant de signer l’acte de vente ou au moins avant l’expiration du délai légal de réflexion. Si le rapport d’évaluation révèle que vous avez convenu d’un prix d’achat beaucoup trop élevé pour le bien, vous pouvez toujours annuler la vente par un simple courriel ou un appel téléphonique.
Remarque ! Le problème est que de nombreux évaluateurs prennent au moins une semaine pour préparer un rapport d’évaluation. Nous (VK Makelaars&Taxateurs) livrons généralement un rapport d’évaluation dans les deux jours ouvrables. N’hésitez donc pas à nous appeler (nous travaillons dans une grande partie de la Hollande-Septentrionale).
Notaire
Ensuite, vous vous rendez chez le notaire. Une fois de plus, assurez-vous que tout le monde est en possession d’une pièce d’identité valide, que l’immeuble est assuré et que la facture du notaire a été payée. L’inspection pose-t-elle des problèmes (par exemple, il y a une flaque d’eau dans le salon) ? Appelez alors immédiatement le notaire pour lui demander conseil.
J’espère que cet article vous a apporté beaucoup.
Si vous avez besoin d’aide, par exemple pour faire évaluer votre nouvelle maison, envoyez-nous un message ou appelez-nous.
Besoin d’aide ?
Nous pouvons également vous INVESTIR COMPLÈTEMENT si vous achetez votre bien locatif. Pour cela, nous facturons un forfait de 3500 € TTC. TVA. Vous recevrez alors notre aide intensive tout au long de ce processus et nos honoraires ne seront facturés que si la propriété est achetée avec succès (c’est-à-dire sur une base « no cure no pay »). L’avantage est que nous vérifions également que vous avez fait une bonne affaire sur le plan commercial, juridique et de la construction. Si vous ne comptez que sur nous en tant qu’évaluateurs, nous pouvons également vous aider dans ce domaine. Il vous suffit de nous écrire ou de nous appeler.
Bonne chance !