Het huis kopen dat je huurt, waar moet je op letten?

Veel mensen die een woning huren, krijgen van hun huurbaas de kans om hun huurwoning te kopen. In dit artikel leggen we je uit waar je op moet letten en wat je allemaal moet regelen als huurder/koper.

Waarom wil de verhuurder de woning aan mij verkopen en is dit wel een goede deal?

Eerst even dit. Sommige mensen vragen zich af waarom de verhuurder de huurwoning aan zijn huurders wil verkopen. Voor een verhuurder heeft dit vaak de volgende redenen:

1. Veel huurders hebben huurbescherming en kunnen simpelweg niet uit de woning gezet worden door de verhuurder. Verkopen aan de huurders is daarom erg praktisch en makkelijk voor de verhuurder.
2. Verkopen aan de zittende huurders is wel vaak de makkelijkste weg. De verhuurder hoeft de meeste inspanningen die komen kijken bij een reguliere verkoop (verkoop klaar maken, fotograaf, Funda, makelaar, etc.) NIET te regelen.
3. Er komt vaak gunning bij kijken. Bij een goede respectvolle en prettige verhuurder-huurder relatie is een verhuurder vaak bereid om het een huurder simpelweg te gunnen.

Dit moet je afspreken als je jouw huurwoning koopt van jouw huurbaas

Hier vind je een superhandige lijst met punten die je moet afspreken met de huurbaas als je jouw huurwoning koopt. Geen zorgen, we hebben hier een concept mail voor je gemaakt met deze punten die je kan gebruiken en zodat je niks vergeet.

1. Spreek eerst een koopsom af. Geen zorgen, verderop in dit artikel leggen we uit hoe je checkt dat je niet te veel hebt betaald.
2. Spreek af welk financieel voorbehoud jij nodig hebt (om een hypotheek te kunnen krijgen).
3. Spreek af op welke datum het eigendom van de woning op jou overgaat.
4. Spreek af welke spullen (roerende zaken) er achter blijven in de woning (bijvoorbeeld kasten, gordijnen, wasmachine, etc.).
5. Spreek af op welke datum een waarborgsom/bankgarantie betaalt dient te worden aan de notaris (10% van de koopsom).
6. Spreek af of je wel of niet de woning bouwkundig eerst laat keuren.
7. Spreek af dat je de woning vóór het tekenen koopakte óf vóór het aflopen van de wettelijke bedenktijd laat taxeren t.b.v. bank (maar stiekem juist ook om erachter te komen of je niet te veel voor de woning gaat betalen).
8. Spreek af wie de notaris mag kiezen en wie de notaris betaald (gebruikelijk is dat de koper de notaris mag kiezen en ook betaalt).

Een handige voorbeeld e-mail voor de afspraken die je maakt bij de koop van jouw woning vind je hier (in het Engels en het Nederlands).

Wat moet je regelen als je de woning hebt gekocht die je nu huurt?

Dit moet je allemaal regelen.

1. Lees goed het eigendomsbewijs en de eventuele andere documenten die de eigenaar jou stuurt. Let er op dat als je een huurwoning van een woningcorporatie koopt er soms speciale bedingen in het eigendomsbewijs óf in de koopovereenkomst worden opgenomen over een terugkoop regeling (je moet de woning bij verkoop in de toekomst eerst aan de Corporatie aanbieden) of een verhuurverbod (je mag de woning niet of nooit verhuren),
2. Vraag bij een notaris van jouw keuze een offerte op voor de kosten voor het verzorgen van de koop-, de hypotheek- en leveringsakte. Tarieven van notarissen (ook afhankelijk van de regio) kunnen variëren van ca. €1200,- tot €1800,-. Geef de notaris met wie je in zee wilt gaan akkoord op zijn/haar offerte.
3. Bedenk of jij de koop van deze woning wilt inschrijven in het kadaster. Lees even dit kort dit artikel om te snappen waarom je dat wel of niet zou moeten doen.  Geef deze keus door aan de notaris in de volgende stap.
4. Het is ZEER aan te raden als jij en/of verkoper even deze Lijst van zaken invullen en ondertekenen over alle zaken die achterblijven/horen bij de woning.
5. Zorg dat de afspraken die je hebt gemaakt zo snel mogelijk worden vastgelegd in een koopovereenkomst en deze koopovereenkomst wordt getekend. De makkelijkste weg is als je de door jou gekozen notaris de koopovereenkomst laat opstellen. Je kan deze notaris dan gewoon de ‘bevestiging koop’ die jij hebt opgesteld mailen samen met een kopie van verkopers+jouw ID, adres, huwelijkse staat, e-mailadres, telefoonnummer. Eventueel kan je de koopovereenkomst ook laten opstellen door een makelaar, maar de kosten zullen naar verwachting hetzelfde zijn. Mail de notaris ook alle documenten/stukken die jij van de verkoper hebt gekregen (energielabel, VvE documenten, eigendomsbewijs, etc.).
6. Plan een bouwkundige keuring in. Dit kan je in heel Nederland doen bij bedrijven als bijvoorbeeld Woningkeur of Perfect Keur.
7. Wil je gaan verbouwen en wil je die verbouwing financieren bij jouw hypotheek? Vul dan even deze verbouwspecificatie in. Je vindt hier een voorbeeld van hoe je deze kan invullen.
8. Regel z.s.m. een goede taxateur die een taxatierapport maakt. Geef de taxateur duidelijk aan dat jij de woning nu huurt en jij jouw huidige huurwoning koop van de huurbaas. Wil je die woning gaan verbouwen, geef dit dan gelijk even aan bij de taxateur. Staat jouw woning in Noord-Holland? Bel ons even of stuur even een dit formulier naar ons.
9. Informeer jouw hypotheekadviseur over de koop. Stuur hem/haar even de ‘Bevestiging koop’ toe per e-mail en geef aan dat je al een taxateur hebt ingeschakeld.
10. Als de taxateur jou het taxatierapport stuurt, stuur deze dan DIRECT naar de taxateur.
11. Zorg dat de hypotheekadviseur constant alle gevraagde info en documenten krijgt om verder te gaan met de hypotheekaanvraag. Check minimaal 1, liefst 2 keer per week bij jouw hypotheekadviseur wat de voortgang is van de hypotheekaanvraag en of hij/zij nog documenten of ander informatie nodig heeft (geloof ons, hier zit vaak de meeste vertraging in).
12. Noteer vetgedrukt in jouw agenda wanneer het financieel voorbehoud afloopt. Als de hypotheek tegen die datum nog niet rond is, vraag dan schriftelijk bij de verkoper uitstel van het financieel voorbehoud aan.
13. Is de financiering rond? Informeer de verkopers dan even hierover.

Diverse regelen

1. Staat internet, gas, electra en water nog niet op jouw naam? Regel dit dan.
2. Sluit tijdig een opstalverzekering af (uitgezonderd bij de appartementen, daar is dit meestal door de VvE al geregeld).
3. Je krijgt ongeveer 1 week voor de eigendomsoverdracht een nota van afrekening en een concept leveringsakte van de notaris. Check deze.
4. Als er volgens de nota van afrekening iets betaald moet worden aan de notaris, betaal dit dan DIRECT.
5. Neem jouw geldige ID (paspoort/rijbewijs/ID-kaart) mee naar de notaris!
6. Spreek met de verkoper nog even een eindinspectie af (zie volgende punt)

Eindinspectie

Het is gebruikelijk om voordat je naar de notaris gaat, eerst af in de woning samen met de verkoper te inspecteren. Je gaat dan kijken of de woning helemaal conform hetgeen is dat je in de koopovereenkomst hebt afgesproken. Dat wil zeggen: of alle spullen er staan die zouden achterblijven, er geen schades bijgekomen zijn, etc. Ook neem je de meterstanden dan op.

In het geval dat de huurder koopt, is het iets minder spannend omdat jij er al woont. Maar toch adviseren we je wel om deze inspectie af te spreken en te houden. Check dan minimaal deze zaken. Je hebt aan 20-30 minuten meer dan genoeg.

Hoe weet je als koper van de woning dat je niet te veel betaalt als je geen aankoopmakelaar hebt?

Dit kan je vrij eenvoudig checken. Je hebt namelijk voor het aanvragen van hypotheek een taxatierapport nodig. Uit een onafhankelijk taxatierapport opgesteld door een erkende taxateur zal blijken wat de woning waard is. Zorg dat je daarom dat taxatierapport laat opstellen vóórdat je de koopakte tekent of in ieder geval vóórdat de wettelijke bedenktijd afloopt. Blijkt uit het taxatierapport dat jij een veel te hoge koopprijs van de woning hebt afgesproken, dan kan je de koop nog gewoon met 1 e-mailtje of telefoontje ontbinden.

Let op! Een probleem is wel dat veel taxateurs er minimaal een week voor nodig hebben om een taxatierapport op te stellen. Wij (VK Makelaars&Taxateurs) leveren een taxatierapport doorgaans binnen 2 werkdagen al. Bel ons dus gerust (wij werken in een groot deel van Noord-Holland).

Notaris

Hierna ga je naar de notaris. Nogmaals zorg dat iedereen zijn/haar geldige identiteitsbewijs bij zich heeft, er een opstalverzekering op de woning zit en de factuur van de notaris is betaald. Zijn er problemen bij de inspectie (bijvoorbeeld er ligt een plas water in de woonkamer)? Bel dan direct de notaris voor advies.

Hopelijk heb je veel aan dit artikel gehad.

Heb je hulp nodig bijvoorbeeld om jouw nieuwe woning te laten taxeren, stuur dan even een berichtje of bel ons.

Hulp nodig?

Wij kunnen jou ook VOLLEDIG ONTZORGEN als je jouw huurwoning koopt. Daarvoor rekenen we een vast tarief van €3500,- incl. btw. Je krijgt dan intensief onze hulp in dit gehele traject en onze kosten worden alleen in rekening gebracht als de woning succesvol wordt aangekocht (dus op basis van no cure no pay). Het voordeel hiervan is dat we ook echt goed checken of je een goede deal hebt gemaakt op commercieel, juridisch en bouwkundig gebied. Heb je ons alleen nog als taxateur, dan kunnen we je hier ook mee helpen. Stuur ons even een berichtje of bel ons.

Heel veel succes!