Acontece com bastante frequência que a área da sua propriedade listada no BAG não está correcta com a área real. Tem então uma boa hipótese de pagar demasiados impostos sobre a sua casa. Aqui explicamos como se pode corrigir isso.
O que conta como área para o BAG e o WOZ?
Antes de apresentar uma objecção, é brevemente importante saber o que pode ou não contar como área de superfície para o BAG e para o WOZ.
O BAG e o WOZ utilizam a instrução de medição NEN2580. Pode ler como isso funciona neste blogue. A área que conta é a área de estar + outros espaços interiores (como uma garagem anexa).
A área do espaço de armazenamento externo, jardins, pátios, galpões isolados, garagens isoladas ou áreas comuns (como um hall de entrada comum) NÃO contam todos no cálculo da área para o BAG e do WOZ. Mas note-se que este outro espaço interior conta. Um bom exemplo de outro espaço interior é uma garagem ou um barracão anexo à casa. Agora há algo de complicado a acontecer com os nossos amigos no BAG. SOMS uma garagem ou barracão anexo conta como área BAG e SOMS não conta como área BAG. Para o ajudar a determinar se a sua garagem ou barracão conta ou não para o BAG, temos escrevemos este blogue separado para si .
Existe uma diferença entre o BAG e a área residencial para os impostos municipais
Note que a sua propriedade pode estar listada no BAG para, digamos, 62m2 de tamanho. Esta área de 62m2 é portanto mostrada na sua avaliação WOZ. Se depois ligar às autoridades fiscais municipais e perguntar com base em que área cobraram a sua propriedade, poderá ser uma área completamente diferente de novo, digamos 51m2. (Os tamanhos que aqui mencionamos como exemplos, a propósito, vêm de um estudo de caso da vida real).
Note por favor: a sua avaliação WOZ mostra sempre a área do BAG e, portanto, não a área utilizada para os impostos municipais. Isto é, claro, incrivelmente confuso!
Onde é que o município baseia a área de habitação na qual me enviam uma avaliação WOZ?
De acordo com o município, a maioria das áreas de superfície foram medidas com base nos arquivos do edifício e/ou plantas baixas. No entanto, também admitem que há muitas vezes erros nisto.
Como é que descubro qual a área que o município utilizou na sua avaliação WOZ?
Pode sempre solicitar o relatório de avaliação WOZ ao município. Na maioria dos casos, pode mesmo descarregar isto em linha directamente e de forma gratuita. Só necessitará então dos seus dados de login no DigiD.
O que também pode fazer é ligar para o departamento fiscal municipal (o número indicado no aviso de avaliação) e perguntar com base em que área utilizável foi calculada a avaliação WOZ.
Onde e como se pode mudar uma área incorrecta da sua casa?
Recomendamos que o faça sempre DUPLO, nomeadamente seguindo os 2 passos seguintes:
1. Arquivo contra a sua avaliação WOZ
2. Comunicar o erro ao BAG
Abaixo está a explicação.
Passo 1: objectar ao excesso de área através de depósito contra a avaliação WOZ
O primeiro passo consiste em apresentar uma objecção à avaliação WOZ. Pode fazer isso muito facilmente se fizer uma pesquisa rápida no Google para ‘object woz decision + (nome do seu município)’. Isto pode muitas vezes ser feito facilmente online através do DigiD. Em seguida, declare nessa objecção que acha que o valor foi fixado demasiado alto. Como justificação, afirma que a área de utilização é demasiado elevada. Enviar prova junto. Talvez tenha um relatório de avaliação recente, um relatório de medição e/ou uma planta baixa com medidas do seu imóvel. Esta objecção irá aterrar na secretária do avaliador WOZ que a examinará. Tome nota: se apresentar um relatório de avaliação como prova, certifique-se de que o valor da avaliação é tornado irreconhecível. Isto é também algo que o avaliador (nós) pode fazer por si.
Embora o período de objecção contra uma avaliação WOZ seja apenas de algumas semanas (pode diferir de uma municipalidade para outra), o nosso conselho continua a ser o de simplesmente apresentar já essa objecção, mesmo que seja demasiado tarde. Se for encontrado no direito (após o período de objecção) então e se o valor WOZ for ajustado em mais de 20%, ainda receberá dinheiro de volta durante o ano fiscal avaliado. Mais importante ainda, o município notificará um BAG que a área útil do seu imóvel precisa de ser mudada e também qual deve ser essa área.
Nota: se o BAG receber notificação do município de que a área útil do seu imóvel está incorrecta + qual deve ser a área correcta, há uma hipótese de que o BAG seja teimoso e ainda assim não adopte isto. Os próprios funcionários responsáveis dizem-nos literalmente isto. Por conseguinte, é também importante reportar a área incorrecta da sua propriedade ao próprio BAG. Ver abaixo o passo 2.
Etapa 2: comunicar a área incorrecta do seu imóvel ao BAG
O BAG chama a isto: “fazer uma notificação de retorno”. Não se preocupe, isto é muito fácil. A única coisa é que aconselhamos vivamente a organizar com antecedência 1 ou mais documentos de apoio mostrando a área correcta. Portanto, este pode ser um relatório de avaliação recente, um relatório de medição e/ou uma planta baixa com medições do seu imóvel.
Para o fazer, siga estes passos:
- Ir para https://bagviewer.kadaster.nl
- À esquerda, encontre o endereço do seu imóvel (ver exemplo).
- No lado direito, verá as informações da sua propriedade (ver exemplo).
- Em ‘Objecto de residência’, clicar no lápis (ver exemplo).
- Se quiser comunicar que a área BAG está incorrecta, assinale a área e clique em continuar (ver exemplo)
- Na janela seguinte, especifica-se então qual deve ser, na sua opinião, a área correcta e em que se baseia. Enviar também provas tais como um relatório de avaliação (com um valor avaliado não reconhecido), um relatório de medição e/ou plantas baixas (ver exemplo). Sugestão: um pouco mais à frente neste artigo, pode muito facilmente copiar o texto de amostra para a objecção e utilizá-lo para a sua objecção.
- No passo seguinte, preencha os seus dados e clique em ‘enviar’ (ver exemplo).
- E pronto.
Exemplo de objecção à área BAG da sua propriedade:
Ajudá-lo-emos com 2 exemplos que poderá preencher nesta etapa de fazer o seu pedido de alteração ao registo predial:
Exemplo 1
A área da minha propriedade não está correcta. A área correcta da minha propriedade deve ser: 70m2.
Substanciação:
Recentemente tive a minha propriedade avaliada. O avaliador mediu a casa de acordo com a instrução de medição aplicável e chegou a 70m2 de área útil, incluindo outro espaço interior. Recebi um relatório de avaliação validado pelo avaliador, no qual também se pode ler isto. Encerrei-os como provas para este feedback.
Exemplo 2
A área da minha propriedade não está correcta. A área correcta da minha propriedade deve ser: 70m2.
Substanciação:
Mandei fazer um relatório de medição recente sobre a minha propriedade. Estou também a enviar este relatório de medição com esta objecção. O topógrafo mediu a casa de acordo com a instrução de medição aplicável e chegou a 70m2 de área habitável utilizável, incluindo outro espaço interior. Anexei o relatório de medição como uma exposição a este feedback.
Quando é que não faz sentido opor-se a uma área BAG incorrecta de uma propriedade?
É permitido um desvio limitado na área de habitação. Como regra geral, o município utiliza frequentemente um máximo de 10%. Assim, se uma casa com 100m2 de área útil for de facto 92m2, uma objecção à área BAG dessa casa muito provavelmente não resultará numa avaliação fiscal mais baixa.
Precisa de ajuda para mudar com sucesso a área BAG do seu imóvel?
Por exemplo, podemos ajudá-lo a obter um relatório de avaliação do seu imóvel e a orientação correcta para apresentar a objecção. Por favor envie um email para info@vkmakelaars.nl e coloque o seguinte neste email:
-O endereço do imóvel
-Menção breve de que é para ajuda na objecção à área BAG
-Seu nome, endereço de e-mail e número de telefone
(Entraremos então em contacto consigo no prazo de 1 dia útil, sem qualquer obrigação).
Artigos úteis e relevantes para este tópico:
Determinar a área de habitação da sua propriedade
Saber se a sua garagem ou barracão anexo conta ou não para o BAG.