Het gebeurt vrij vaak dat de oppervlakte van jouw woning die in de BAG staat niet klopt met de daadwerkelijke oppervlakte. Je hebt dan een goede kans dat je te veel belasting betaalt over jouw huis. Hier leggen we je uit hoe je dat kan oplossen.
Wat telt er mee als oppervlakte voor de BAG en de WOZ?
Voordat je bezwaar wilt gaan maken, is het eerst even belangrijk om te weten wat er nu wel en wat er nu niet mag meetellen als oppervlakte voor de BAG en voor de WOZ.
De BAG en de WOZ gebruiken de NEN2580 meetinstructie. Je leest in deze blog hoe dat werkt. De oppervlakte die meetelt is de woonoppervlakte + de overige inpandige ruimte (zoals een aangebouwde garage).
De oppervlakte van externe bergruimte, tuinen, patio’s, vrijstaande schuurtjes, vrijstaande garages of gemeenschappelijke ruimtes (zoals een gezamenlijke entreehal) tellen allemaal NIET mee in de berekening van de oppervlakte voor de BAG en van de WOZ. Maar let op: die overige inpandige ruimte telt dus wel mee. Een goed voorbeeld van overige inpandige ruimte is een garage of een berging die aan het huis vast zit. Nu is er wat ingewikkelds aan de hand met onze vrienden van de BAG. SOMS telt een aangebouwde garage of berging WEL mee als BAG-oppervlakte en SOMS telt deze NIET mee. Om je te helpen te bepalen of jouw garage of berging wel of niet meetelt voor de BAG, hebben we deze aparte blog voor je geschreven.
Er zit een verschil tussen de BAG en de woonoppervlakte van de gemeentelijke belastingen
Let op: het kan zijn dat jouw woning in de BAG staat voor bijvoorbeeld 62m2 groot. Deze oppervlakte van 62m2 staat dan ook op jouw WOZ-aanslag. Ga je vervolgens bellen met de gemeentelijke belastingen en je vraagt op basis van welke oppervlakte zij jouw woning hebben aangeslagen, dan kan dat weer een hele andere oppervlakte zijn bijvoorbeeld 51m2. (De maten die we hier als voorbeeld noemen komen overigens uit een echte praktijkcase.)
Let op: op jouw WOZ-aanslag staat altijd de oppervlakte uit de BAG en dus niet de oppervlakte waarmee de gemeentelijke belastingen geregend heeft. Dit werkt natuurlijk ontzettend verwarrend!
Waar baseert de gemeente de woonoppervlakte op basis waarvan zij mij een WOZ-aanslag sturen?
Volgens de gemeente zijn de meeste oppervlaktes nagemeten op basis van het bouwarchief en/of plattegronden. Ze geven echter ook toe dat hier best vaak fouten in zitten.
Hoe kom ik erachter met welke oppervlakte de gemeente heeft gerekend bij de WOZ-aanslag?
Je kan altijd bij de gemeente het WOZ-taxatieverslag opvragen. Je kan dit in de meeste gevallen zelfs eenvoudig online direct gratis downloaden. Je hebt dan alleen jouw DigiD inloggegevens nodig.
Wat je ook kan doen is bellen naar de gemeentelijke belastingen (het nummer dat op het aanslagbiljet staat) en vragen op basis van welke gebruiksoppervlakte de WOZ-aanslag is berekend.
Waar en hoe kan je een foute oppervlakte van je huis laten wijzigen?
We raden je aan om dit altijd DUBBEL te doen, namelijk door de volgende 2 stappen te volgen:
1. Bewaar maken tegen je WOZ-aanslag
2. De fout doorgeven aan de BAG
Hieronder vind je de uitleg.
Stap 1: maak bezwaar tegen de te grote oppervlakte via bewaar tegen de WOZ-aanslag
De eerste stap is bewaar maken tegen de WOZ-beschikking. Dat kan je vrij makkelijk doen als je even op google zoekt naar ‘bezwaar woz beschikking + (naam van jouw gemeente). Vaak kan dat makkelijk online via DigiD. Geef dan in dat bezwaar aan dat jij vindt dat de waarde te hoog is ingeschaald. Als onderbouwing geef je aan dat de gebruiksoppervlakte te hoog is. Stuur bewijs mee. Misschien heb je een recent taxatierapport, een meetrapport en/of een plattegrond met maten van jouw woning. Dit bezwaar komt op het bureau te liggen van de WOZ-taxateur die ernaar gaat kijken. Let even op: als je een taxatierapport als bewijsstuk opvoert, zorg dan even dat de taxatiewaarde onherkenbaar is gemaakt. Dit is ook iets wat de taxateur (wij) voor je kunnen doen.
De bezwaartermijn tegen een WOZ-beschikking is weliswaar maar een aantal weken (kan verschillen per gemeente), maar toch is ons advies om wel al gewoon dat bezwaar in te dienen, ook al is het te laat. Als jij (na de bezwaartermijn) in het gelijk wordt gesteld dan en als de WOZ-waarde meer dan 20% wordt bijgesteld, dan krijg je alsnog geld terug over het aangeslagen belastingjaar. Belangrijker nog: de gemeente zal een de BAG doorgeven dat de gebruiksoppervlakte van jouw woning gewijzigd dient te worden en ook wat die oppervlakte wel moet zijn.
Let op: als de BAG van de gemeente bericht krijgt dat de gebruiksoppervlakte van jouw woning niet klopt + wat wel de juiste oppervlakte moet zijn, dan is er kans dat de BAG eigenwijs is en dit alsnog niet overneemt. Dit zeggen de verantwoordelijke ambtenaren letterlijk zelf tegen ons. Daarom is het ook belangrijk om de foute oppervlakte van jouw woning door te geven aan de BAG zelf. Zie hieronder stap 2.
Stap 2: geef de foutieve oppervlakte van jouw woning door aan de BAG
Dit noemt de BAG: ‘het doen van een terugmelding’. Geen zorgen, dit is erg eenvoudig. Het enige is dat we je dringend adviseren om 1 of meer bewijsstukken van de voren te regelen waaruit de juiste oppervlakte moet blijken. Dit kan dus een recent taxatierapport, een meetrapport en/of een plattegrond met maten van jouw woning zijn.
Volg hiervoor de volgende stappen:
- Ga naar https://bagviewer.kadaster.nl
- Zoek links het adres op van jouw woning (zie voorbeeld).
- Aan de rechterkant zie je de informatie van jouw woning (zie voorbeeld).
- Klik bij ‘Verblijfsobject’ op het potloodje (zie voorbeeld).
- Als je wilt doorgeven dat de BAG oppervlakte niet goed is, zet dan een vinkje bij de oppervlakte en klik op verder (zie voorbeeld)
- In het volgende venster geef je vervolgens op wat volgens jou de juiste oppervlakte moet zijn en waar je dat op baseert. Stuur ook bewijs mee zoals een taxatierapport (met een onherkenbaar gemaakte taxatiewaarde), een meetrapport en/of plattegronden (zie voorbeeld). Tip: iets verder in dit artikel kan je heel gemakkelijk de voorbeeldtekst voor het bezwaar kopiëren en gebruiken voor jouw bezwaar.
- In de volgende stap vul je jouw gegevens in en klik je op ‘versturen’ (zie voorbeeld).
- En klaar.
Voorbeeld bezwaar tegen de BAG oppervlakte van jouw woning:
We helpen je met 2 voorbeelden die je kan invullen in deze stap van het doen van je wijzigingsverzoek aan het kadaster:
Voorbeeld 1
De oppervlakte van mijn woning klopt niet. De juiste oppervlakte van mijn woning zou moeten zijn: 70m2.
Onderbouwing:
Ik heb mijn woning recent laten taxeren. De taxateur heeft de woning ingemeten volgens de geldende meetinstructie en kwam uit op 70m2 gebruiksoppervlakte wonen inclusief de overige inpandige ruimte. Ik heb een gevalideerd taxatierapport gekregen van de taxateur, waarin u dit ook kan lezen. Deze heb ik bijgesloten als bewijsstuk bij deze terugmelding.
Voorbeeld 2
De oppervlakte van mijn woning klopt niet. De juiste oppervlakte van mijn woning zou moeten zijn: 70m2.
Onderbouwing:
Ik heb een recent meetrapport laten opstellen van mijn woning. Dit meetrapport stuur ik ook mee met dit bezwaar. De inmeter heeft de woning ingemeten volgens de geldende meetinstructie en kwam uit op 70m2 gebruiksoppervlakte wonen inclusief de overige inpandige ruimte. Het meetrapport heb ik bijgesloten als bewijsstuk bij deze terugmelding.
Wanneer heeft het geen zin om bezwaar te maken tegen een verkeerde BAG oppervlakte van een woning?
Een beperkte afwijking in de woonoppervlakte is toegestaan. Als stelregel hanteert de gemeente vaak een maximum van 10%. Is een woning van 100m2 gebruiksoppervlakte in werkelijkheid dus 92m2, dan zal een bezwaar tegen de BAG-oppervlakte van die woning hoogstwaarschijnlijk niet leiden tot een lagere belastingaanslag.
Hulp nodig bij het succesvol wijzigen van BAG oppervlakte van jouw woning?
We kunnen je bijvoorbeeld helpen aan een taxatierapport van jouw woning en de juiste begeleiding om het bezwaar in te dienen. Stuur even een mailtje naar info@vkmakelaars.nl en zet het volgende even in dit mailtje:
-Het adres van de woning
-Meld even dat het gaat om hulp bij bezwaar tegen de BAG oppervlakte
-Jouw naam, mailadres en telefoonnummer
(We nemen dan binnen 1 werkdag vrijblijvend contact met je op.)
Handige relevante artikelen bij dit onderwerp:
De woonoppervlakte van jouw woning bepalen
Weten of je aangebouwde garage of berging nu wel of niet meetelt voor de BAG.