La Cláusula de No Riesgo explicada de forma muy sencilla

por | Mar 2, 2023 | Corredor de compras, Corredor de ventas

¿Va a comprar una casa, pero aún tiene una casa propia que vender? Entonces puede que no quieras arriesgarte a tener 2 casas más adelante. Al fin y al cabo, eso es lo que te pasa cuando compras una casa pero no consigues vender la antigua.

Para eliminar ese riesgo, existe una solución: la cláusula de no riesgo.

Es una cláusula que pones en el contrato de compraventa y regula que puedes cancelar la venta de tu nueva casa SI no puedes vender la antigua.

Aquí explicamos de forma muy sencilla cómo funciona con un ejemplo.

Explicación sencilla de la cláusula de no riesgo en un ejemplo

Jip compra la casa de Janneke por 500.000 euros el 1 de julio. Jip vive ahora en otra casa ocupada por su propietario y esta propiedad debe venderse cuanto antes. Pero supongamos que no conseguimos vender esta casa. Entonces Jip tendrá 2 casas que obviamente no quiere. Para evitar cualquier riesgo, al comprar su nueva casa acuerda con la vendedora Janneke que en el contrato de compra se incluya una Cláusula de No Riesgo.

A Joanna le parece todo muy bien, pero, por supuesto, quiere acuerdos claros sobre cuáles son las condiciones para vender la antigua casa de Jip. ¿Cuánto tiempo tiene Jip para vender su casa? ¿Y si Jip vende su casa con pérdidas? E imagina que los compradores de la casa de Jip abandonan de todas formas, ¿entonces qué?

Por lo tanto, Jip y Janneke acuerdan lo siguiente en la cláusula de no riesgo:

Jip puede rescindir la venta de la vivienda de Janneke por escrito si la vivienda de Jip en A. Hofmanweg 5A en Haarlem no se ha vendido incondicionalmente antes del 1 de agosto de 2023 por un precio de compra de al menos 400.000 euros. Mientras tanto, Janneke puede seguir poniendo la propiedad a la venta.

De este modo, queda inmediatamente claro qué propiedad vender (A. Hofmanweg 5A Haarlem), hasta que el comprador tenga tiempo de que se le permita vender su propia propiedad (1 de agosto de 2023) y que el hogar de Jip es incondicional (por lo que hay entonces sin reserva financiera más, etc.) deben haberse vendido.

¿Qué ocurre si hay otro comprador con una cláusula de no riesgo?

Supongamos que otro comprador llega el 15 de julio y se llama Annie (compradora II). Annie hace una gran oferta por la propiedad que donde Jip (comprador I) compró la propiedad para. De hecho, ofrece 525.000 euros sin reserva de financiación. Joanna (vendedora) indica a su agente vendedor que está a favor de la oferta de Annie (compradora) II) quiere ir.

Sin embargo, la propiedad ya ha sido vendida a Jip, así que ¿cómo debe resolverse ahora?

Conclusión del acuerdo de venta con el comprador

Esto es lo siguiente. En primer lugar, Janneke celebra un contrato de compraventa con la compradora II (Annie) en el que incluye una cláusula que regula que Janneke puede rescindir la venta con Annie (compradora II) como la venta con Jip (comprador I) seguirá adelante de todos modos. Para ello, puede esta cláusula usar.

A continuación, es importante que el comprador II+vendedor firmen el contrato de compraventa con Annie. Esto se debe a que, una vez transcurrido este plazo, empieza a contar el periodo legal de reflexión. Supongamos que el contrato de compraventa se firma el lunes, entonces después del jueves a las 23.59 se sabrá si la venta sigue adelante o no. Por cierto, si quiere saber cómo funciona ese periodo legal de reflexión, vuelva a leer este artículo o vea este vídeo explicativo.

Ya es viernes por la mañana y el periodo de reflexión ha terminado. Annie (compradora II) NO canceló la venta, por lo que ahora está atascada con la compra.

Informar a los compradores primerizos y darles la posibilidad de elegir

A partir de ese momento (ese viernes), Janneke o su agente vendedor se dirigen a Jip (comprador I) y le transmiten este mensaje tanto verbalmente como por escrito:

«Jip, tengo malas noticias. Vendí la propiedad a otra persona. Según la Cláusula de No Riesgo, esto significa que tiene que tomar una decisión ahora. Tienes 2 opciones y DEBES elegir una:

Opción 1: Renuncia al derecho a rescindir la venta. Esto significa que la reserva sin riesgo (vender su propia casa) y también todas las demás reservas (incluida la reserva de financiación) caducarán.

Opción 2: Usted renuncia a esta venta y entonces venderemos la propiedad a Annie (compradora II)».

Si Jip no responde al vendedor o al agente vendedor en un plazo de 2 días laborables, el acuerdo con el comprador I queda disuelto.

¿Qué debe saber sobre la cláusula de no riesgo?

Si usted y la propiedad vendida con una cláusula de no riesgo, no necesariamente tiene que firmar un acuerdo de compra con unsegundo comprador. Pero es muy seguro. De este modo evita que el comprador 1 se retire y que el comprador 2 también se retire y pronto no tendrá ningún comprador.

Infórmese bien sobre los plazos aplicables, tanto sobre el efecto del periodo legal de reflexión como sobre cuándo empiezan a correr exactamente los 2 días hábiles.

Este artículo se basa en la cláusula de no riesgo de la norma NVM. En cuanto al contenido, puede modificar cualquier cosa de esa cláusula. Por ejemplo, también podría acordar que el vendedor no disponga de 2 días laborables sino, digamos, de 12 horas para tomar una decisión tras recibir una notificación por escrito en su dirección de correo electrónico (por especificar) de que hay otro comprador.

La cláusula de no riesgo permite (si se aplica correctamente) que el vendedor capte tanto al comprador I como al comprador II y no se quede sin compradores más adelante. Aún así, la venta debería ser hermética. Para el comprador, esta cláusula de no riesgo garantiza que no se quede con dos casas. La desventaja para el comprador, sin embargo, es que si se presenta otro comprador, entonces también deberá renunciar inmediatamente a todas las demás condiciones resolutorias, como la reserva financiera. Y eso puede ser bastante complicado. Si tiene mala suerte y se arriesga, puede verse en un buen lío si no consigue vender su antigua casa o no consigue financiación para la nueva.

En nuestra opinión, la Cláusula de No Riesgo protege más al vendedor que al comprador, que es para quien realmente está pensada.