Ga je een huis kopen, maar heb je zelf nog een huis dat verkocht moet worden? Dan wil je misschien niet het risico lopen dat je straks 2 huizen hebt. Dat gebeurt je namelijk als je een huis koopt maar je krijgt jouw oude woning niet verkocht.
Om dat risico weg te nemen is er een oplossing: de No Risk Clausule.
Dit is een clausule die je in de koopovereenkomst zet en deze regelt dat jij de koop van jouw nieuwe woning mag annuleren ALS je jouw oude niet verkocht krijgt.
We leggen hier super simpel uit hoe dat werkt aan de hand van een voorbeeld.
Simpele uitleg van de No Risk Clausule in een voorbeeld
Jip koopt op 1 juli het huis van Janneke voor €500.000. Jip woont nu in een ander koophuis en deze woning moet z.s.m. verkocht worden. Maar stel dat het niet lukt om dit huis te verkopen? Dan heeft Jip 2 huizen dan dat wil hij natuurlijk niet. Om geen risico te lopen spreekt hij bij de koop van zijn nieuwe huis met verkoopster Janneke af dat er een No Risk Clausule wordt opgenomen in de koopovereenkomst.
Janneke vindt het allemaal leuk en aardig, maar ze wil natuurlijk wel duidelijke afspraken maken over wat de voorwaarden zijn voor de verkoop van het oude huis van Jip. Hoe lang heeft Jip de tijd om zijn huis te verkopen? Wat nu als Jip zijn huis met verlies verkoopt? En stel je voor dat de kopers van Jips woning toch afhaken, wat dan?
Daarom spreken Jip en Janneke het volgende af in de No Risk clausule:
Jip kan de koop van Jannekes woning schriftelijk ontbinden als Jip zijn woning aan de A. Hofmanweg 5A in Haarlem niet vóór 1 augustus 2023 onvoorwaardelijk heeft verkocht voor een koopsom van minimaal €400.000. Ondertussen mag Janneke de woning te koop blijven aanbieden.
Hiermee is gelijk duidelijk om welke te verkopen woning het gaat (A. Hofmanweg 5A Haarlem), tot wanneer de koper de tijd heeft om zijn eigen woning te mogen verkopen (1 augustus 2023) en dat de woning van Jip onvoorwaardelijk (dus er is dan geen financieel voorbehoud meer e.d.) verkocht moet zijn.
Wat als er een andere koper is bij een No Risk Clausule?
Stel er komt op 15 juli een andere koper en die heet Annie (koper II). Annie doet een geweldig bod op de woning dan waar Jip (koper I) de woning voor gekocht heeft. Ze biedt namelijk €525.000 zonder voorbehoud van financiering. Janneke (verkoopster) geeft aan bij haar verkopende makelaar dat ze voor het bod van Annie (koper II) wil gaan.
De woning is echter al verkocht aan Jip, dus hoe moet dit nu geregeld worden?
Koopovereenkomst sluiten met 2e koper
Dat gaat als volgt. Eerst sluit Janneke met koper II (Annie) een koopovereenkomst waar zij een clausule in opneemt die regelt dat Janneke de koop mag ontbinden met Annie (koper II) als de koop met Jip (koper I) toch wel doorgaat. Daarvoor kan je deze clausule gebruiken.
Daarna is het belangrijk dat de koopovereenkomst met Annie door koper II+verkoper wordt getekend. Hierna gaat namelijk de wettelijke bedenktijd lopen. Stel die koopovereenkomst wordt op maandag getekend, dan is na donderdag 23.59 duidelijk of de koop doorgaat of niet. Als je trouwens wilt weten hoe die wettelijke bedenktijd werkt, lees dan even dit artikel nog na of bekijk dit uitleg filmpje.
Het is inmiddels vrijdagochtend en de bedenktijd is voorbij. Annie (koper II) heeft de koop NIET geannuleerd en zit nu dus aan de koop vast.
Eerste koper informeren en de keuze geven
Vanaf dat moment (die vrijdag) gaat Janneke of haar verkopend makelaar naar Jip (koper I) toe en geeft ze hem mondeling én schriftelijk deze boodschap:
“Jip, ik heb slecht nieuws. Ik heb de woning aan nog iemand anders verkocht. Volgens de No Risk Clausule betekent dit dat jij nu een keus moet maken. Je hebt 2 keuzes en MOET er één kiezen:
Keuze 1: Je ziet af van de mogelijkheid om de koop te mogen ontbinden. Dat betekent dat het No Risk voorbehoud (verkoop eigen woning) en ook alle andere voorbehouden (dus ook het financieringsvoorbehoud) vervalt.
Keuze 2: Je ziet af van deze koop en wij verkopen de woning dan aan Annie (koper II).”
Als Jip niet binnen 2 werkdagen reageert aan de verkoper of de verkopende makelaar, dan is de overeenkomst met koper I ontbonden.
Wat moet je weten van de No Risk Clausule?
Als je en woning verkocht hebt met een No Risk Clausule, dan hoef je niet persé een koopovereenkomst te tekenen met een 2e koper. Maar het is wel zo veilig. Je voorkomt daarmee dat koper 1 zich terugtrekt en koper 2 zich ook terugtrekt en je straks helemaal geen koper meer hebt.
Laat je goed informeren over de termijnen die gelden, zowel over de werking van de wettelijke bedenktijd als per wanneer de 2 werkdagen precies gaan lopen.
Dit artikel is uitgegaan van de NVM standaard No Risk Clausule. Inhoudelijk kan en mag je alles in die clausule aanpassen. Je kan bijvoorbeeld ook afspreken dat de verkoper geen 2 werkdagen, maar bijvoorbeeld 12 uur de tijd heeft om een keus te maken nadat hij op zijn (te specificeren) e-mailadres een schriftelijke mededeling heeft gekregen dat er een andere koper is.
De No Risk Clausule regelt (als je hem goed toepast) voor de verkoper dat hij zowel koper I als koper II gevangen houdt en hij niet straks zonder kopers komt te zitten. Het zou de verkoop alsnog waterdicht moeten maken. Voor de koper regelt deze No Risk Clausule dat de koper niet met 2 huizen komt te zitten. Wel is het nadeel voor de koper dat als er zich een andere koper meldt, hij dan ook gelijk moet af zien van alle andere ontbindende voorwaarden zoals het financieel voorbehoud. En dat kan best tricky zijn. Als je pech hebt en je neemt het risico dan kan je aardig in de problemen komen als je dan alsnog niet je oude huis verkoopt en/of als je de financiering van de nieuwe woning niet rond krijgt.
Naar onze mening is de No Risk Clausule meer beschermend voor de verkoper dan voor de koper waar die eigenlijk voor bedoeld is.