Financeiro e reservas
O seu ponto de partida é contratar um bom conselheiro financeiro. Por exemplo, nós próprios trabalhamos muito com a Poundwise. (Clube muito bom com múltiplas disciplinas internas relevantes para si como investidor imobiliário). No entanto, há muitos consultores financeiros. Se necessário, vá e fale com 2 conselheiros e veja quem se sente mais confiante de que são a melhor opção de negócio para si. A minha experiência: barato = compra cara. Ir para uma festa que seja BOM e não uma que seja barata. E o que é bom? Têm no menu de escolha? Depois caem. Não tem um número de telemóvel do seu conselheiro hipotecário? Depois caem. Será que já não honraram o seu acordo de o chamar de volta da primeira vez? Depois caem!
Para além disso: veja o seu património actual e mais-valia(s) e inclua isto na sua discussão hipotecária. Obtenha bons conselhos sobre o quão forte é a sua posição financeira e, se a sua posição for muito boa, vá para ofertas mais tarde, sem quaisquer restrições ou limitações financeiras. Isto aumenta significativamente as suas hipóteses.
Agente imobiliário
Já fez mal o seu lance várias vezes ou não está de todo autorizado a vir ver? Depois, arranje um agente de compras. Para regiões como Haarlem e Amesterdão, não se pode ficar sem um agente de compras.
Apartamentos
A minha preferência é investir em apartamentos com um CoE um pouco maior e também um CoE saudável. A razão é que então tem menos com que se preocupar em termos de manutenção conjunta.
Gestão
Tem várias propriedades e isto ocupa cada vez mais do seu tempo? Em seguida, subcontratar a gestão. Se as suas actividades vão ser vistas pelas autoridades fiscais como algo que vai “além da normal gestão activa de activos”, então corre o risco de que os seus rendimentos sejam tributados na CAIXA I.
Alvo
O meu conselho é alugar propriedades com rendas até 1.400 euros por mês. O segmento mais caro aluga menos bem e é mais susceptível a golpes económicos. A minha preferência é frequentemente por expatriados e casais jovens trabalhadores. Destes, sabe que um dia voltarão a partir e não ficarão em casa para toda a vida. Isto dá-lhe uma melhor posição para continuar a ajustar o aluguer ao mercado ou, por exemplo, actualizar o imóvel para um segmento de aluguer mais luxuoso. Além disso, tendem a ser alvos limpos.
Localização
De preferência nos subúrbios ou onde quer que haja actividade económica suficiente. Fico longe de lugares/aldeias distantes ou lugares com pouca actividade económica. Se os retornos já estiverem fora de interesse algures, procure bairros ou lugares circundantes que ainda estejam a emergir ou que tenham potencial para o fazer.
Localização
Fique longe de estradas movimentadas ou onde haja ruído constante, tráfego aéreo, cheiro e insegurança. Ou em bairros que acabam de ser concebidos logicamente, nunca será melhor do que a decepção que é agora. Procure lugares onde haja lojas suficientes, escolas, espaços verdes, instalações desportivas nas proximidades e que estejam suficientemente perto de estradas arteriais e de transportes públicos.
Fundação
Ficar longe de casas com fundações pobres. Se uma casa for fundada directamente (sem um montador de betão) sobre estacas de madeira, não comece. Para todos os outros tipos de fundações: estar bem informado.
Propriedade da terra
Fique longe do arrendado. A menos que seja possível uma redenção perpétua imediata do cânone.
Período de construção
Sou especialmente crítico com a construção do pós-guerra. Em particular os períodos dos anos 60 e 70. Isto, por exemplo, devido a problemas com a podridão do betão, amianto, tubos velhos de argila vitrificada (esgoto), tubos de chumbo e os custos de manutenção normalmente comparativamente mais elevados. Devido à qualidade e carácter da construção, gosto de olhar para a construção anterior à guerra (1890 – 1940). Uma vez que a madeira e o chão de madeira têm sido frequentemente utilizados aqui, é também relativamente fácil de remodelar. A construção jovem (<10 anos de idade) é também (e talvez especialmente) muito interessante. O que é importante, contudo, é se a disposição já faz sentido (localização da cozinha, canalização, casa de banho) e se a casa já está bem preparada em termos de sustentabilidade para o futuro ou se isto pode ser conseguido sem remodelações significativas.
Renovações
Se é um pequeno investidor imobiliário, não seria tão rápido a aventurar-me em renovações muito grandes. Muitas vezes, os investidores profissionais podem reconstruir muito mais depressa e mais barato. Os pequenos investidores podem quebrar:
-Encontrar um empreiteiro bom, fiável e também disponível
-Monitorizar/ajustar a remodelação se o imóvel não estiver perto de casa própria
-Um custo demasiado elevado no final da linha, pelo que se revelou mais vantajoso ter comprado algo que já estava apenas mais “acabado”.
A minha preferência é por apartamentos onde o valor pode ser acrescentado com‘vitórias rápidas‘. Depois considere casas estruturalmente sólidas onde pode obter ganhos, particularmente cosméticos:
-Outro piso
-Pintura
-Outras frentes e/ou bancadas de cozinha
-Dressing
-Dar nova ou diferente função a espaços onde actualmente nada acontece (uma sala de armazenamento, por exemplo)
Pontos de aluguer
Comprar propriedades de investimento que se encontrem no sector livre ou que possam ser possuídas. Então, como saber se um imóvel está disponível no sector livre? Para isso, pode fazer um scan rápido pela empresa PBOV. Custo aproximado. €65,-. Leia realmente o nosso blogue sobre pontos de aluguer com conselhos chave sobre pontos de aluguer e o rótulo energético.
VvE consentimento
Certifique-se de que o aluguer é permitido a partir do CoE.
Grupos do Facebook
Há uma série de grupos do Facebook dos quais sou membro que posso recomendar para aumentar os vossos conhecimentos, para lutar com outros pares e para negócios fora do mercado:
https://www.facebook.com/groups/vastgoed.investeerders/
https://www.facebook.com/groups/Offmarketvastgoedgevraagdenaangeboden/
https://www.facebook.com/groups/vastgoedbeleggersnederland/
https://www.facebook.com/groups/vastgoedmastermind
Aprender de e aprender com os outros
Vá à sua vontade e ouça, por exemplo, este investidor imobiliário que apenas fala muito a fundo sobre como foram para 16 propriedades em 3 anos.
Um jovem simpático e inspirador que fez da sua profissão ajudar os outros a comprar propriedades de investimento é Thierry Stokkink. Tem também uma Plataforma Online onde pode tornar-se membro (cerca de 40 euros por mês) e onde tem toda a informação relevante de que necessita como investidor imobiliário convenientemente num único local. Pense em corretores, avaliadores, gestores de propriedades, amostras de documentos/flyers, ferramentas de cálculo, etc., etc.
E não, não tenho acções ou interesse nessa plataforma;)
10 dicas de compra douradas
Leia também este blogue com as 10 dicas de compra douradas.
Eficiência
Não se concentre demasiado na eficiência (o‘BAR‘). Um BAR não diz tudo. Antes um retorno mais baixo num local ainda emergente ou muito rico em valor, do que um retorno elevado num local onde está em risco. Será que está demasiado longe de ser um coração económico, será que o bairro nunca será nada lá, será um parque de férias ou soa demasiado bom para ser verdade? Em seguida, barbear-se rapidamente ali.
Até agora…
A melhor das sortes!