Financieel en voorbehoud
Je vertrekpunt is het in de arm nemen van een goede financieel adviseur. Wij werken zelf bijvoorbeeld veel met Poundwise. (Zeer goede club met meerdere disciplines in huis die relevant zijn voor jou als vastgoedbelegger). Er zijn echter heel veel financieel adviseurs. Ga desnoods met 2 adviseurs het gesprek aan en kijk bij wie je het meeste vertrouwen hebt dat ze voor jou zakelijk gezien het beste zijn. Mijn ervaring: goedkoop = duurkoop. Ga voor een partij die GOED is en niet één die goedkoop is. En wat is goed? Hebben ze aan keuzemenu? Dan vallen ze af. Heb je geen mobiel telefoonnummer van jouw hypotheekadviseur? Dan vallen ze af. Zijn ze de eerste keer hun afspraak al niet nagekomen om jou terug te bellen? Dan vallen ze af!
Verder: kijk naar je huidige middelen en overwaarde(s) en neem dit mee in je hypotheekgesprek. Laat je goed adviseren over hoe sterk jouw financiële positie is en als je positie heel goed is, ga dan straks bieden zonder voorbehoud of met een beperkt financieel voorbehoud. Dit vergroot aanzienlijk je kansen.
Makelaar
Heb je nu al meerdere keren misgeschoten met je bieding of mag je überhaupt niet komen bezichtigen? Neem dan een aankoopmakelaar. Voor regio’s als Haarlem en Amsterdam kom je gewoon niet tussen zonder aankoopmakelaar.
Appartementen
Mijn voorkeur heeft investeren in appartementen met een wat grotere en tevens een gezonde VvE. Reden is dat je dan minder omkijken hebt naar het gezamenlijke onderhoud.
Beheer
Heb je meerdere panden en gaat hier steeds meer tijd in zitten? Geef het beheer dan uit handen. Als jouw activiteiten door de fiscus gezien gaan worden als iets dat ‘normaal actief vermogensbeheer te buiten gaat’ dan loop je het risico dat jouw inkomsten belast gaan worden in BOX I.
Doelgroep
Mijn advies is om woningen te verhuren met huren tot maximaal €1400,- per maand. Het duurdere segment verhuurt minder goed en is gevoeliger voor economische klappen. Mijn voorkeur gaat vaak uit naar expats en werkende jonge stellen. Hiervan weet je dat ze weer een keer weggaan en niet levenslang in de woning blijven zitten. Dit geeft je een betere positie om de huur te blijven aanpassen aan de markt of bijvoorbeeld de woning te upgraden naar een luxer huursegment. Ook zijn het doorgaans nette doelgroepen.
Locatie
Liefst in de randstad of daar waar voldoende economische activiteit is. Ik blijf weg uit afgelegen plaatsen/dorpen of plekken waar economisch weinig gebeurt. Is het rendement al niet meer interessant ergens, zoek dan naar omliggende buurten of plaatsen die nog in opkomst zijn of de potentie hebben om dit te doen.
Ligging
Blijf weg van drukke wegen of daar waar constant geluidsoverlast, vliegverkeer, stank en onveiligheid is. Of in buurten die gewoon met logisch verstand bedacht nooit beter zullen worden dan de teleurstelling die het nu is. Kijk naar plekken waar voldoende winkels, scholen, groen, sportvoorzieningen in de buurt zijn en die dicht genoeg bij uitvalswegen en OV voorzieningen zit.
Fundering
Blijf weg bij woningen met slechte funderingen. Is een woning direct (zonder betonopzetter) gefundeerd op houten palen, begin er dan niet aan. Voor alle andere type funderingen: laat je goed informeren.
Grondeigendom
Blijf weg bij erfpacht. Tenzij er een directe eeuwigdurende afkoop van de canon mogelijk is.
Bouwperiode
Ik ben extra kritisch bij naoorlogse bouw. Met name periode jaren ‘60 en ’70. Dit bijvoorbeeld vanwege problemen met betonrot, asbest, oude gres(riool)leidingen, loden leidingen en de veelal in verhouding hogere onderhoudskosten. Vanwege de bouwkwaliteit en het karakter kijk ik graag naar vooroorlogse bouw (1890 – 1940). Omdat hier vaak met hout en houten vloeren is gewerkt is het ook relatief eenvoudig verbouwen. Jonge bouw (<10 jaar oud) is ook (en misschien juist) heel interessant. Belangrijk is wel dat de indeling al logisch is (locatie keuken, sanitair, badkamer) en of de woning al goed is voorbereid op het gebied van duurzaamheid voor de toekomst of dit zonder aanzienlijke verbouwing te bewerkstelligen is.
Verbouwingen
Ben je een kleine vastgoedinvesteerder, dan zou ik mezelf niet zo snel wagen aan zeer ingrijpende verbouwingen. Vaak kunnen professionele beleggers veel sneller en goedkoper verbouwen. Kleine beleggers kunnen stuk lopen op:
-Het vinden van goede, betrouwbare en ook beschikbare aannemer
-Het monitoren/bijsturen van de verbouwing als de woning niet dicht bij eigen huis is
-Te hoge kosten onder aan de streep waardoor het voordeliger bleek te zijn om iets gekocht te hebben dat gewoon al meer ‘af’ was.
Mijn voorkeur gaat uit naar appartementen waar met ‘quick wins’ waarde is toe te voegen. Denk dan aan bouwkundig goede woningen waar je met name cosmetisch winst kan behalen:
-Andere vloer
-Schilderwerk
-Andere frontjes en/of aanrechtblad keuken
-Aankleding
-Nieuwe of andere functie geven aan ruimtes waar nu niks gebeurt (een berging bijvoorbeeld)
Huurpunten
Koop beleggingsobjecten welke in de vrije sector zitten of te krijgen zijn. Hoe weet je nu of een woning in de vrije sector te krijgen is? Je kan hiervoor een quick scan laten doen door het bedrijf PBOV. Kosten ca. €65,-. Lees echt nog even onze blog over huurpunten met de belangrijkste adviezen over huurpunten en het energielabel.
Toestemming VvE
Zorg dat je zeker weet dat verhuur is toegestaan van de VvE.
Facebookgroepen
Er zijn een aantal Facebookgroepen waar ik lid van ben ik die ik je kan aanraden om je kennis op te krikken, te sparren met andere vakgenoten en voor off market deals:
https://www.facebook.com/groups/vastgoed.investeerders/
https://www.facebook.com/groups/Offmarketvastgoedgevraagdenaangeboden/
https://www.facebook.com/groups/vastgoedbeleggersnederland/
https://www.facebook.com/groups/vastgoedmastermind
Leer van en leer met anderen
Ga op je gemak eens kijken en luisteren naar bijvoorbeeld deze vastgoedbelegger die gewoon heel nuchter vertelt over hoe zij in 3 jaar tijd naar 16 panden zijn gegaan.
Een leuke inspirerende jongeman die zijn vak heeft gemaakt van andere helpen beleggingspanden te kopen is Thierry Stokkink. Hij heeft ook een Online Platform waar je lid kan worden (ca. €40,- p/mnd) en waar je alle relevante info die je nodig hebt als vastgoedbelegger overzichtelijk op 1 plek hebt. Denk aan makelaars, taxateurs, vastgoedbeheerders, voorbeeld documenten/flyers, rekentools etc. etc.
En nee, ik heb geen aandelen of belang in dat platform;)
10 gouden aankooptips
Lees ook nog even deze blog met de 10 gouden aankooptips.
Rendement
Staar je niet teveel dood op het rendement (de ‘BAR‘). Een BAR zegt niet alles. Liever een lager rendement op een locatie die nog in opkomst is of erg waardevast is, dan een hoog rendement op een plek waar je risico loopt. Is er te ver van een economisch hart, zal de buurt nooit daar wat worden, is het een vakantiepark of klikt het te mooi om waar te zijn? Scheer je dan snel weg daar.
Tot zover…
Heel veel succes!