May a broker accept a bid on my behalf?

by | Nov 20, 2022 | Sale Realtor

Stel jij verkoopt jouw woning via een verkoopmakelaar. Vervolgens komt er een goed bod binnen. Mag jouw makelaar dit bod namens jou accepteren?

Om antwoord op die vraag te geven moeten we eerst het volgende uitleggen. De makelaar is niet de verkoper. De hoofdrol die de makelaar heeft, is dat hij in feite de ‘bode’ is die informatie tussen partijen overbrengt en hierin bemiddelt. Daarnaast zal de makelaar een adviserende rol hebben naar zijn opdrachtgever om hem in alle mogelijk te nemen stappen te adviseren die het beste zullen uitpakken voor zijn client. Denk aan de te hanteren vraagprijs, het type biedingssysteem, een tegenvoorstel doen of welk bod naar zijn mening het beste is.  De makelaar kan geen rechtshandelingen doen namens verkoper. Zegt een makelaar dus tegen jou: ‘gefeliciteerd, je bod is geaccepteerd’ dan is dat dus in feite niks waard.

Maar ik heb een opdracht tot bemiddeling getekend met de makelaar, houdt dit geen volmacht in?

Nee, zegt de Hoge Raad. Een opdracht tot bemiddeling houdt geen volmacht in (HR 26 juni 2009, NJ 2021/664 – Wiggers/Makelaardij Sneek).

Akkoord op bod bij Professionele koper en/of verkoper

Maar waar dit interessant wordt, is als er een professionele koper en/of een professionele verkoper betrokken zijn bij een deal. In deze eerdere blog hebben we al uitgelegd dat bij de verkoop van een woning van aan particulier aan een andere particulier (dus geen professionele belegger of een bedrijf) er een schriftelijkheidsvereiste geldt. Lang verhaal kort: geen getekende koopakte = geen koop. Maar als een bedrijf of een professionele belegger een bod doet en die wordt geaccepteerd, dan geld er geen schriftelijkheidsvereiste en dan is zelfs een mondelinge koop bindend.

Als de makelaar een bod van een bedrijf accepteert, dan zal voor de eigen aansprakelijkheid van de makelaar belangrijk zijn dat hij altijd kan aantonen dat zijn opdrachtgevers hem schriftelijk akkoord hebben gegeven dit bod te accepteren. Schriftelijk kan ook een whatsappje zijn van de verkoper aan de makelaar met zijn akkoord op het bod. Belangrijk is overigens dat de volgende essentialia voldoende verwerkt zijn in het bod dat wordt geaccepteerd: koopsom, om welk registergoed(eren) het precies gaat en welke (ontbindende) voorwaarden er zijn opgenomen.

Dus, mag een makelaar namens mij een bod accepteren?

Antwoord: de makelaar mag enkel als jij hem daar duidelijk schriftelijk over geïnstrueerd hebt, doorgeven dat een bod namens jou akkoord is. De makelaar mag dus nooit zonder toestemming van de verkoper een bod accepteren.