Waarom zijn er geen uitspraken van de tuchtcommissie Makelaardij over oneerlijke biedpraktijken?

Er is veel te doen over oneerlijke biedpraktijken van makelaars. Op de website van Geschillencommissie kan iedereen de uitspraken lezen van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals over o.a. verkeerd handelen van makelaars. Dit gaat dan om zaken die niet door het Klachtenloket Vastgoedprofessionals zijn afgehandeld. Wat opvalt is dat er eigenlijk geen tuchtzaken zijn over oneerlijke biedpraktijken van makelaars. Ik heb het dan echt over oneerlijke behandeling (doorvertellen over hoogte biedingen), biedingen na de deadline of overbiedingen nadat de woning mondeling of per mail al verkocht was. Dit is best opvallend, want oneerlijke biedpraktijken zijn al jarenlang een hot item en gevoelig onderwerp. In dit artikel leg ik je uit hoe dat zit.

Het Klachtenloket versus de Tuchtcommissie

Allereerst moeten we je de procedure uit leggen om bij de tuchtcommissie te mogen komen. Als je een klacht hebt over een makelaar (bijvoorbeeld over oneerlijke biedpraktijken), dan moet je deze eerst proberen op te lossen met de betreffende makelaar zelf. Kom je daar niet uit, dan moet je eerst de gehele klachtenprocedure doorlopen van het Klachtenloket Vastgoedprofessionals en ben je daar niet verder gekomen, dán mag je je pas melden bij de tuchtcommissie Vastgoedprofessionals. Als de betreffende makelaar niet is aangesloten bij NVM, VBO of VastgoedPro, dan kan je het voorgenoemde niet eens doen. In dat geval kan je alleen een civielrechtelijke procedure opstarten (die overigens bij voorbaat al gedoemd is te mislukken).

De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals en sancties

De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals behandelt klachten over het handelen of nalaten van de vastgoedprofessional dat bijvoorbeeld in strijd is met de gedragscode of erecode zoals opgesteld door de brancheorganisatie (NVM, VBO of VastgoedPro) waarbij hij aangesloten is. Hierbij is een contractuele grondslag tussen de procespartijen niet nodig. Dus het kan gaan over een geschil waarvan geen afspraken zijn gemaakt in de overeenkomst tussen makelaar en klant. Een voorbeeld van deze geschillen zijn oneerlijke biedpraktijken van makelaars. Deze tuchtcommissie kan sancties opleggen aan makelaars die in strijd handelen met o.a. de gedragscode of erecode die zij moeten volgen van hun branchevereniging.

Kan een makelaar tuchtrechtelijk worden veroordeelt bij oneerlijke biedpraktijken?

Dat zal liggen aan het geval van wat er aan de hand is. Wij (schrijver van dit artikel) weten dat niet, want wij zijn niet de Tuchtcommissie. Het zal per geval kunnen verschillen. Maar laten we als voorbeeld noemen dat een makelaar de hoogte van 1 of meer biedingen stiekem deelt met 1 of meer andere kandidaat-kopers. Dan is dit volledig in strijd met de gedragscode of erecode van de brancheorganisaties (zie hier, hier en hier). Als jij kan aantonen dat dit gebeurd is, zal je naar onze mening dus een goede kans maken dat de betreffende makelaar hiervoor door de Tuchtcommissie een tik op zijn/haar vingers krijgt.

Waarom zijn er dan geen tuchtrechtelijke uitspraken over oneerlijke biedpraktijken?

Voor o.a. dit artikel hebben wij vele bronnen geraadpleegd en ook contact gehad met de Geschillencommissie, NVM en VBO. Wij denken dat hier meerdere verklaringen voor zijn. Allereerst zal niet iedere klacht het halen tot de Tuchtcommissie.

1. Mogelijk dat klager en makelaar het met elkaar al goed maken. De klager moet de makelaar eerst 1 maand te tijd geven om dit op te lossen.
2. Het kan ook zijn dat telefonisch advies met het Klachtenloket Vastgoedprofessionals al leidt tot het staken van verdere procedure omdat men zich daarna meer gehoord voelt en geen drang meer heeft om door te zetten.
3. De klager is verplicht om eerst de hele klachtenprocedure te doorlopen. En let op: dit duurt gemiddeld 22 weken! Bron hier. Dat duurt bijna een half jaar! Na zo’n lange tijd kan al een hoop bekoelen in een boos mens.
4. Als het gaat over een verwijtbaar iets zoals het lekken van een makelaar van de hoogte van biedingen, dan kan het heel lastig zijn om dit te bewijzen.
5. Verder is het zo dat een hoop ‘oneerlijke biedpraktijken’ misschien in de ogen van de consument oneerlijk lijken, maar het handelen van de makelaar tuchtrechtelijk heel goed verdedigbaar is. Stel bijvoorbeeld dat een makelaar na de sluiting van de biedingen óf zelfs na mondelinge verkoop een hoger bod krijgt, dan is hij verplicht deze door te geven aan zijn opdrachtgever (ook conform de erecode/gedragscode). De verkoper bepaalt uiteindelijk en zo lang er geen koopovereenkomst is getekend, is alles feitelijk nog open. Wat de makelaar echter wel moet doen is transparant en professioneel werken. Het is de dagelijkse praktijk dat voorgenoemde zaken gebeuren en makelaars zijn hier echt niet blij mee als het gebeurt. Maar zo lang de makelaar ook in dat soort gevallen netjes en professioneel blijft handelen conform de geldende gedragscode/erecode, zal hem/haar tuchtrechtelijk (naar onze mening) niks te verwijten zijn.
6. Tot slot kan het (lijkt ons erg onwaarschijnlijk) zijn dat de bepaalde uitspraak niet gepubliceerd is. De Geschillencommissie geeft aan dat ze de uitspraken namelijk zo veel als mogelijk wel online publiceren. Daarover zeggen ze: “Wij proberen zoveel mogelijk uitspraken te publiceren, maar niet alles staat al online. Wanneer men op zoek is naar een uitspraak of onderwerp, kunnen wij dit eventueel aanleveren bij diegene. Uiteraard altijd geanonimiseerd.“

Conclusie

Oneerlijke biedpraktijken kunnen alleen door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals worden behandeld en om hier te komen gaat eerst een heel lang voortraject aan vooraf. Eerst moet de klager de makelaar 1 maand de tijd geven om het samen op te lossen en daarna gaat de klager een verplichte klachtenprocedure in van 22 weken. Totaal ben je dus al bijna 32 weken verder. Verder is het zo dat de bewijslast lastig kan zijn óf dat het geen oneerlijke biedpraktijken waren, maar onaangename biedpraktijken. Het verschil tussen oneerlijke biedpraktijken en onaangename biedpraktijken is dat oneerlijk niet mag en onaangenaam misschien wel (grotendeels) is gegaan zoals de makelaar had moeten handelen, maar desalniettemin niet leuk zijn voor de klager.