In dit eerdere artikel las je al waarom de Wet Betaalbare Huur niet werkt. Maar ook in ons artikel ‘De dodelijke injectie van de verhuurmarkt’ zetten we dat al netjes op een rij.
In dit artikel schotel ik vanuit mijn expertise als makelaar en ook particuliere verhuurder een paar ideeën voor oplossingen om het enorme woningtekort van huurwoningen op te lossen. Voor een oplossing van het woningtekort voor koopwoningen zal ik mogelijk nog een keer een ander artikel schrijven. Maar eerst beperk ik mij hier tot de verhuurmarkt.
Meer huurwoningen op een eerlijke manier
Je moet zorgen als overheid dat er meer huurwoningen komen. Dat doe je natuurlijk door zoveel mogelijk mee te werken aan de bouw van nieuwe huurwoningen en dan met name sociale huurwoningen.
Maak het transformeren van bedrijfsmatig vastgoed makkelijker (minder regels) en zorg als landelijke overheid dat een gemeente desnoods via een noodwet veel meer bewegingsvrijheid krijgt om te laten bouwen en te laten transformeren. Stel strenge eisen aan duurzaamheid natuurlijk, maar ga ook eens out of the box denken als het gaat om drempels waar je tegen aan loopt. Betrek projectontwikkelaars en vastgoedbeleggers veel meer in bij de het zoeken van oplossingen van het woningtekort aan in een gemeente en laat hen actief meedenken en met voorstellen komen.
Stimuleer de goede particuliere vastgoedbelegger in plaats van hem te straffen
Er zijn (of althans ‘waren’) vele tienduizenden particuliere vastgoedbeleggers in Nederland welke verantwoordelijk waren voor een belangrijk deel van het aanbod huurwoningen in Nederland. Ik heb het dan over de huurwoningen in het vrije segment welke de huisvestingsoplossing moeten vormen voor met name iedereen die nog niet kan kopen en te veel verdient voor sociale huur (of hier veel lang lang nog voor op een wachtlijst staat). Zeg maar de huurwoningen met een huurprijs van grofweg tussen de €1000,- en €2000,- per maand.
Door de Wet Betaalbare Huur is iedere particuliere verhuurder dit soort huurwoningen aan het verkopen als de huurders opzeggen. Als je wilt weten waarom, lees dan nog even deze en deze blog terug.
Hierdoor droogt het aanbod van dit belangrijke segment huurwoningen volledig op en blijft er alleen nog sociale huur over (waar een schrijnend te kort aan is) én huurwoningen in het hogere segment (>€2500,-) die alleen voor een hele kleine doelgroep nog betaalbaar is.
Al die particuliere vastgoedbeleggers zijn enorm hard nodig in Nederland om de noodzakelijke vrije sector woningen te kunnen faciliteren. En deze particuliere vastgoedbelegger trekt zich nu massaal terug en investeert zijn/haar geld in o.a. o.a. buitenlands vastgoed (waar andere landen overigens heel blij mee zijn).
Wet moet je dan wel (blijven) doen als overheid en waar moet je per direct mee kappen? We zetten het hieronder super eenvoudig voor je uiteen:
Wet Opkoopbescherming
Simpele uitleg: gemeenten kunnen woningen met een bepaalde WOZ waarde in een bepaalde buurt aanwijzen die niet gekocht mogen worden voor de verhuur. Over het algemeen een prima wet en een prima tool met gemeenten om de verhouding huur/verhuur in een wijk te controleren. Zorg dan echter ook dat je als in een wijk een opkoopbescherming weer on hold kan zetten als de huurwoningen in de wijk opdrogen.
Overdrachtsbelasting 10,4%
Direct mee kappen. Hiermee maak je de drempel om te investeren in vastgoed onnodig hoog. De overdrachtsbelasting voor verhuur was tijdelijk 6%. Dit is een prima tarief.
Nieuwe huurpuntenberekening 2024
Uitleg: per 1 juli 2024 is de manier waarop je huurpunten worden berekend gemoderniseerd. Zo krijgen slechte energielabels minpunten en krijg je extra huurpunten voor goede energielabels. In principe is dit (op een aantal rare dingen nagelaten) een prima verandering die je er zo in mag laten.
Wet Vaste Huurcontracten
Uitleg: vanaf 2016 t/m 1 juli 2024 kon je de huurder eerst een tijdelijk contract aanbieden. Dit gaf verhuurders de mogelijkheid om toch eerst een soort proefperiode te geven om te kijken of de huurder geen ‘rotte appel’ bleek te zijn. Ook gaf dit je de flexibiliteit om de woning nog te kunnen verkopen zonder huurder. Per 1 juli 2024 is dit feest over en kan je alleen nog maar een contract voor onbepaalde tijd geven aan huurders. Voor particuliere verhuurders is dat best een drempel op 2 redenen:
Reden 1
Wat nu als de huurder een rotte appel blijkt te zijn en de woning verwaarloost, rookt, spuit, overlast veroorzaakt of simpelweg het leven van de verhuurder zuur maakt met pesterijen of anderzijds? De enige mogelijkheid om een huurder er dan nog uit te zetten is als hij echt minimaal 3 maanden zijn huur niet betaalt, een hennepplantage start óf een ander illegaal drugslab runt in de woning. In alle andere gevallen krijg je jouw huurder er eigenlijk niet uit.
Reden 2
Een andere reden is dat je nooit meer die woning kan verkopen als je dat wilt omdat je vastzit aan huurders. En een woning in verhuurde staat, levert je simpel weg geen pepernoot op. Vaak daalt de woningwaarde daarmee met grofweg 30%.
Advies: kappen met de Wet Vaste Huurcontracten. Wil je als overheid het verloop op de huurmarkt verminderen, geef dan de verhuurder gewoon de mogelijkheid om de contractduur voor bepaalde tijd voor max 48 maanden (ipv 24 maanden ) te laten duren. Of maak andere soortgelijke spelregels. En stop nou eens als overheid om dit soort wetten in te voeren zonder ons (de makelaars, en de particuliere vastgoedbeleggers) er in te betrekken. Betrek ook huurders hierin. Ga niet alleen in gesprek met onze brancheverenigingen (NVM, VBO en VastgoedPro) want met alle respect: de lobbyisten daar staan meestal niet zelf met de poten in de klei en wij wel!
Wet Betaalbare Huur
Laat ik heel duidelijk zijn. Deze wet is dé grote doodsteek voor de Nederlandse verhuurmarkt en hier moet zo snel mogelijk een streep door.
Het is goed dat er een woningwaarderingsstelsel is en het is ook heel goed dat er streng gekeken wordt naar duurzaamheid, luxe en voorzieningen in de woning. Maar sla niet door als overheid in het aantasten van het eigendomsrecht. De 187 huurpunten die je met deze wet nu minimaal mag vragen om een marktconforme huur te mogen vragen als verhuurder snijdt een overgroot deel van de woningen af van de particuliere huurmarkt. En juist dit zijn de woningen die heel hard nodig zijn om huisvesting te bieden aan iedereen die nog niet kan kopen óf die niet aan een sociale huurwoning kan komen.
De markthuurprijzen in dit vrije segment reguleren zich zelf. Maar alleen als overheid en gemeente zorgen dat er voldoende aanbod is en blijft in die gemeente. Wat je als overheid moet doen is zorgen dat je voor mensen zoals ik het interessant houdt om hun zuurverdiende geld te investeren in Nederlandse bakstenen en ook op een goede en eerlijke manier.
Als een overheid iemand verplicht om maximaal €900,- voor een woning te vragen waar hij €350.000 moet investeren om deze te kopen, overdrachtsbelasting te betalen, te verduurzamen en leuk verhuur klaar te verbouwen, dan ga niemand dat natuurlijk ooit doen. Stop in hemelsnaam met deze waanzin en haal een streep door deze wet!
Wet Goed Verhuurderschap
Simpele uitleg: dit is een wet die ingegaan is om foute verhuurders aan te pakken. Goed plan, slechte uitvoering! Ik ga deze wet nog een keer in een ander artikel behandelen, maar ik geef je 1 voorbeeld. Als ik nu als makelaar een woning te huur zet, krijg ik waarschijnlijk 300 aanvragen (letterlijk). Ik kan maar aan 1 iemand de woning verhuren. Deze wet verplicht mij om alle ander 299 kandidaten schriftelijk te informeren waarom zij het niet geworden zijn. Je snapt dat dit onmogelijk is om te doen.
Deze wet is overduidelijk niet gemaakt met input en hulp van verhuurmakelaars en (particuliere) verhuurders.
De wet mag je van mij voorlopig laten staan, op de voorwaarde dat er afspraken worden gemaakt over handhaving ervan. Als de wet enkel bedoeld is om foute verhuurders aan te pakken en daar wordt dan ook op gehandhaafd, dan is dat prima. Maar als bij elke verhuurtransactie de verhuurder of diens makelaar alle regels strikt moet volgen op straffe van een hoge boete, dan is ook deze wet een strop voor de verhuurmarkt.
Box 3 belasting op verhuurvastgoed
Simpele uitleg. Je betaalt grofweg 35% belasting over het rendement dat je maakt op jouw vastgoedbelegging. Net als het betalen van andere belastingen in Nederland is het niet erg als dit moet, maar waar het fout gaat is dat de overheid er maar vanuit gaat dat iedereen 6,17% rendement maakt op zijn/haar vastgoed. Ik kan je vertellen dat dat nu allemaal wel een beetje veranderd is met alle eerder genoemde regelgeving. Op het moment dat jij maar 3% rendement hebt gemaakt over jouw vastgoedbeleggingen in een bepaald jaar, dan moet jouw box 3 belasting worden aangeslagen over die 3% en niet over een fictieve 6,17%.
Na de uitspraak van de Hoge Raad dit jaar is het zo dat je als vastgoedbelegger bezwaar mag maken tegen de Box 3 aanslag. Je zou dan moeten kunnen aantonen wat jouw daadwerkelijke rendement is en daarover wordt je aangeslagen.
De praktijk moet nog even uitwijzen of dit goed gaat, maar ervan uitgaan dat dit goed gaat, mag je van mij deze maatregel zo laten staan.
Immers: de rijken hebben altijd geprofiteerd van nagenoeg geen belasting op hun vastgoed terwijl de werkende klasse wel altijd voor tussen de 30% en 60% belasting is aangeslagen. Het maakt het zo wel eerlijker.
Conclusie
Wil je de verhuurmarkt in Nederland weer gezonder maken? Zorg dan dat:
- Bouwen en transformeren makkelijker en ook meer gestimuleerd wordt
- De overdrachtsbelasting voor verhuur vastgoed verlaagd wordt van 10,4% naar ca. 6% (werkt stimulerend om weer te investeren in verhuurpanden)
- Schrap de Wet Vaste Huurcontracten. Sta tijdelijke verhuur toe voor een langere periode (bijvoorbeeld 48 maanden).
- Schrap per direct de Wet Betaalbare Huur. Dit is echt de doodsteek van de verhuurmarkt. Wacht in vredesnaam niet tot er nog meer leed is ontstaan.
- Handhaaf de Wet Goed Verhuurderschap alleen bij foute verhuurders