Bij een huis met erfpacht ben je niet de volledige eigenaar van het huis en de omliggende grond. Je maakt gebruik van het huis en de grond van een eigenaar. Over het gebruik van het huis en de grond betaal je canon. Canon is een soort van huur.
Een huis kopen met erfpacht kan moeilijk zijn. Jij moet namelijk met verschillende variabelen rekening houden tijdens dit proces.
Wie is de erfpachthouder? Kan ik het erfpacht afkopent? Zo ja voor hoe lang? Wat is de canon en hoe vaak moet ik deze betalen?
Over het algemeen wordt het erfpacht wel voor 50 tot 75 jaar afgekocht door de gebruikers van de grond. Echter kunnen er altijd andere afspraken zijn gemaakt over het stuk grond dat jij wilt gaan bewonen.
Tip 1: Kijk goed naar de looptijd van het erfpacht tijdvak
Zoals hierboven al gezegd: een erfpacht heeft vaak tijdvakken van 50 óf 75 jaar. Aan het eind van een tijdvak moet de erfpacht opnieuw worden vastgesteld. Dit is iets waar geldverstrekkers zenuwachtig van kunnen worden.
En dat gebeurt als dit tijdvak al in de eerste helft van de looptijd van de hypotheek afloopt. Dit kan dan een belemmering zijn voor de geldverstrekker met het gevolg dat de kopers de hypotheek niet of een stuk moeilijker rond krijgt.
Voorbeeld 1:
Het erfpacht tijdvak van jouw huis loopt over 10 jaar af. Jij verkoopt jouw huis aan iemand die er voor 30 jaar lang een hypotheek op wilt vestigen. Die koper heeft een volledig financieel voorbehoud opgenomen.
Het erfpachtcanon loopt al na 10 jaar af en de hypotheek wordt voor 30 jaar lang aangegaan. Dan loopt het erfpacht tijdvak dus al af in de 1e helft (de eerste 15 jaar) van de 30 jaar durende hypotheek. Dit zou wel een dealbreaker kunnen worden in de financieringsaanvraag.
Voorbeeld 2:
Het erfpacht tijdvak van jouw huis loopt over 20 jaar af. Jij verkoopt jouw huis aan iemand die er voor 30 jaar lang een hypotheek op wilt vestigen. Die koper heeft een volledig financieel voorbehoud opgenomen.
Het erfpachtcanon loopt pas na 20 jaar af in een hypotheek die voor 30 jaar lang wordt aangegaan. Het erfpacht tijdvak loopt dus al af in de 2e helft (de tweede 15 jaar) van de 30 jaar durende hypotheek. Dit zou geen dealbreaker moeten zijn voor de financieringsaanvraag.
Veel financieringsaanvragen worden gedaan voor 20 óf voor 30 jaar. Loopt het tijdvak van jouw erfpacht daarom binnen 15 jaar af en heb jij meerdere biedingen?
Dan kan het verstandig zijn om juist voor een bieding zonder voorbehoud te kiezen. Wat je ook kan doen is aan de hoogste bieder (die een financieel voorbehoud heeft) vragen of jouw verkoopmakelaar even mag bellen met zijn financieel adviseur om te achterhalen of het aflopende erfpacht tijdvak een dealbreaker kan gaan worden in het verkrijgen van een financiering.
Tip 2: Aanbod tot afkoop
Heel belangrijk: heb jij een aanbod gekregen of al geaccepteerd om het erfpacht af te kopen? Zorg dan dat je een kopie van het bewijs van het afkopen van het erfrecht hebt om aan jouw verkoopmakelaar te geven.
Dit is heel belangrijk, omdat een woning met een geldige mogelijkheid tot afkoop of een lopende aanvraag tot afkopen van de erfpacht erg van positieve waarde kan uitpakken voor jouw woning. De verkopende makelaar moet wel op de hoogte zijn van het feit dat de mogelijkheid is voor het afkopen van de erfpacht.
Tip 3: Particuliere erfpacht
Het komt weinig voor, maar als jouw huis staat op particuliere erfpachtgrond, houdt er dan rekening mee dat men particuliere erfpacht heel moeilijk gefinancierd krijgt. Hier zou het verstandig kunnen zijn om een ‘cash buyer’ te kiezen (Cash Buyer: koper die een woning geheel uit eigen middelen betaalt).
Wat je ook kan doen als voorbereiding is aan een notaris een zogenaamde ‘erfpachtopinie’ aanvragen. Een erfpachtopinie staat vastgelegd aan welke criteria de waarde van een erfpacht woning getoetst kan worden. Daarbij gelden 3 scores:
Rood: bijna niet te financieren
Oranje: financiering is mogelijk, maar lastig
Groen: er zijn mogelijkheden om te financieren
Als je dit als verkoper zelf vooraf uitzoekt, dan heb je al heel goed voorbereidend werk gedaan voor prospect kopers wat de kans op een betere verkoop vergroot.
Tip 4: Check wat de leencapaciteit is van de kandidaat-kopers
Hebben de kandidaat-kopers een volledig financieel voorbehoud opgenomen in hun bieding? En is de erfpachtcanon niet afgekocht? Dan kan het verstandig zijn om eerst eens te vragen wat de maximale leencapaciteit is van de kandidaat-kopers.
De reden is dat je minder kan lenen dan je leencapaciteit als er erfpacht betaald moet worden. En dit kan er weer in resulteren dan mensen de financiering niet rond krijgen. Stel jij verkoopt jouw woning met erfpacht voor €350.000 en dit is tevens de maximale leencapaciteit van de koper, dan is de kans groot dat de financiering niet lukt.
Grofweg gezegd kunnen mensen circa 20 keer de jaarlijkse erfpachtcanon minder aan lening krijgen. Als de erfpachtcanon dus €1000,- per jaar is, dan kan je circa €20.000 minder lenen dan waar jij van uit ging. Dit kan een vervelende domper worden.
Wil je jouw huis met erfpacht juist verkopen?
Er zijn dan een aantal dingen waar je dan op moet letten. De condities zijn namelijk niet bij alle erfpachtovereenkomsten gelijk. Daarom moet je de volgende vragen stellen voordat jij jouw huis met erfpacht kan verkopen:
- Is een particulier of de lokale overheid eigenaar van de grond?
- Heb je de optie voor het afkopen van de erfpacht gelicht? Zo ja, voor hoelang? Of is die optie er nog?
- Wat voor soort erfpacht is van toepassing op mijn huis?
- Hoe hoog is het canon en over welke periode betaal jij?
Zit je na het beantwoorden van deze vragen nog steeds met vraagtekens? Lees dan onze blog over het verkopen van een huis met erfpacht of neem contact met ons op.