Jaarlijks scheiden er in Nederland tussen de 31 en de 35 duizend stellen. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is de kans 40% dat een huwelijk strandt! Waar moet je met jullie gezamenlijke woning nou rekening mee houden als je gaat scheiden. In het kort zijn er 2 opties:
- Jullie verkopen de woning en gaan ieder nieuwe woonruimte zoeken
- De ene partner koopt de andere partner uit
Optie 1 – de woning verkopen
Bij de verkoop van je woning doe je er verstandig aan om eerst eens 2 of 3 verschillende makelaars uit te nodigen voor een vrijblijvende waardebepaling en het uitbrengen van een verkoopvoorstel.
Op de achtergrond is het belangrijk om al druk aan de gang te gaan met het vinden van nieuwe woonruimte voor beiden. Afhankelijk van hoe turbulent de situatie is, is het wellicht verstandig om even ademruimte te vinden in tijdelijke huisvesting. De behoefte hieraan is zo groot dat er in Haarlem zelfs een heus scheidingshotel is ontwikkeld onder de naam NexT dat specifiek voor scheidende mensen tijdelijke huisvesting biedt om orde op zaken te kunnen stellen. Wat je ook doet, begin echt op tijd met het regelen van nieuwe huisvesting. Het zal erg tegen je zin in zijn en emotioneel beladen voelen, maar stop je hier niet genoeg energie in dan loop je het risico dat het te lang gaat duren en zal het uiteindelijk veel spanningen met zich mee brengen. Zorg dat de verkoop plaatsvindt als de woning nog leuk en compleet is ingericht en niet al half leeg is qua meubels. Dat werkt nadelig bij de verkoop.
Als je makelaar de woning verkoopt, denk dan goed na over de opleverdatum. Hoe sneller het transport bij de notaris, des te sneller je de hypothecaire lasten niet meer hebt. Maar ben je te snel, dan loop je het risico dat je straks tijdelijk bij je ouders moet aankloppen voor een kamer. Betrek je makelaar actief in dit proces en laat hem jou constant in alle stappen adviseren.
Is de woning verkocht dan lost de notaris met de verkoopopbrengst jouw hypotheekschuld af. Alles wat er van de verkoopopbrengst over blijft wordt ‘overwaarde’ genoemd. Het deel dat jij en je partner van deze overwaarde ontvangen wordt naar eigendomsverhouding berekend. Jullie zijn beiden fiscaal verantwoordelijk voor je eigen deel van de overwaarde. Ga jij een nieuwe woning kopen binnen 3 jaar, dan moet je van de belastingdienst deze overwaarde direct gaan stoppen in je nieuwe woning. Doe je dit niet, dan heb je GEEN recht op hypotheekrenteaftrek. Dit wordt de ‘bijleenregeling’ genoemd.
Levert jullie woning echter minder op dan de openstaande hypotheekschuld? Dan spreken we van ‘onderwaarde’. Na de verkoop is er een restschuld die jullie samen moeten delen. Als jullie een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie hebben afgesloten, kan het zijn dat deze restschuld wordt kwijtgescholden.
Optie 2 – een ex-partner uitkopen
Om te weten of dit een optie is moet je 2 dingen weten:
- Gaat je partner daarmee akkoord? Werkt hij/zij mee?
- Kan jij de hypothecaire lasten in je eentje betalen?
Als dat allemaal goed zit, dan is wederom het eerste advies dat de vertrekkende partner zo snel mogelijk vervangende woonruimte gaat regelen. Nogmaals: duurt dit te lang en woon je nog te lang samen, dan kan een goede omgang omslaan in een nare verstandhouding. Is het zo dat jullie geen van beiden willen verhuizen en ieder van jullie de lasten makkelijk kan betalen, dan wordt het vaak zo geregeld dat degene die het meeste geld bereid is om te betalen en dat ook kan, de ander uitkoopt.
Wat houdt dat uitkopen in?
Uitkopen wil zeggen dat jij het aandeel in de woning en de daaraan gekoppelde hypotheekschuld overkoopt van je ex-partner. De waarde van de woning bepaal je door de woning te laten taxeren. De taxateur bepaalt dan de ‘verkoop-taxatiewaarde’ van de woning in onbewoonde staat.
Hoe het werkt
Jullie zijn getrouwd in gemeenschap van goederen en jij koopt je partner uit. Jullie woning wordt getaxeerd op € 400.000 Jullie resterende hypotheekschuld is € 200.000 De overwaarde is dan € 200.000 waarvan 50% van je ex is. Jij moet € 100.000 aan je ex betalen om hem/haar uit te kopen.
Nog een voorbeeld
Jullie zijn niet getrouwd en jij bent voor 75% eigenaar van de woning en je aanstaande ex voor 25%. Jij koopt je partner uit. Jullie woning wordt getaxeerd op € 400.000. Jullie resterende hypotheekschuld is € 200.000. De overwaarde is dan € 200.000 waarvan 25% van je ex is. Jij moet € 50.000 aan je ex betalen om hem/haar uit te kopen. Je kan je ex uitkopen met eigen geld, geleend geld of een schenking van bijvoorbeeld familie of door de hypotheek te verhogen. Wil je je hypotheek verhogen, dan zal de hypotheekvertrekker naar jouw financiële situatie gaan kijken en beoordelen of je deze kan verhogen. Je moet namelijk het aandeel in de hypotheekschuld overnemen van je ex, of anders een nieuwe hypotheek afsluiten die alleen op jouw naam staat. De hypotheekadviseur kijkt naar jouw inkomen en schulden en ook eventuele alimentatie die je moet (gaan) betalen of juist ontvangt. Alles neemt hij mee in de berekening.
Let op: bij het overnemen van het aandeel van je ex, moet je van de Belastingdienst het deel van de hypotheek dat je overneemt of waar je een nieuwe hypotheek voor afsluit aflossen. Zat je dus lekker op een oude volledig aflossingsvrije hypotheek, dan is nu een deel van die hypotheek niet meer aflossingsvrij geworden. Los je dat deel niet af, dan heb je geen recht meer op hypotheekrente aftrek.
De ex die jij gaat uitkopen heeft ook een fiscale verplichting. Hij/zij moet de opbrengst uit de uitkoopregeling in een nieuwe woning stoppen als hij/zij binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt. Doet je ex dit niet, dan heeft hij/zij geen recht op aftrek van de hypotheekrente. Gaat je ex 3 jaar huren en koopt hij/zij na 3 jaar een nieuwe woning, dan hoeft die uitkoop-overwaarde niet in het nieuwe huis gestopt te worden.
Goed, staan alle lichten op groen? Dan kan je beginnen met de verkoop van de woning. Als het enigszins kan, probeer de verkoop dan te doen als het huis nog leuk en compleet gemeubileerd en ingericht is. Dat verkoopt altijd beter, dan dat we een woning moeten verkopen waar de tv op een kratje bier staat. Is er sprake van onderwaarde? Dan moet de vertrekkende partner meedelen in de kosten die de onderwaarde met zich meebrengt. Hebben jullie een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan komen jullie mogelijk in aanmerking om deze onderwaarde kwijtgescholden te krijgen. Ben jij degene die uit de woning vertrokken is en betaal je nog wel mee aan de hypotheeklasten? Dan mag je van de belastingdienst nog 2 jaar lang de rente die jij betaalt aftrekken.