Stel jij verhuurt een woning boven de maximale huurgrens terwijl deze woning eigenlijk niet in de vrije sector zit. Tot wanneer kunnen de huurders bezwaar maken tegen deze huur en welke gevolgen heeft dit?

Eerst even dit: huurbescherming simpel uitgelegd

Om dit goed uit te leggen, leggen we je eerst weer even uit wanneer huurders huurbescherming krijgen. In Nederland krijgen huurders ALTIJD huurbescherming:

– vanaf elk 2e huurcontract

 -en/of na 24 maanden.

Dat leggen we je even uit.

Vanaf elk 2e huurcontract.

Stel jij verhuurt een woning voor de bepaalde tijd van 1 jaar. Het bevalt jou met de huurders en na een jaar besluit jij de huurder een nieuw contract voor bepaalde tijd te geven voor weer 1 jaar. Op dit moment hebben jouw huurders huurbescherming en krijg jij de huurders niet meer uit jouw woning als ze willen blijven zitten. En wat nu als de huurders er nog in zitten na 1 jaar en ze hebben helemaal geen nieuw huurcontract gekregen? Dan hebben de huurders ook huurbescherming. Een huurcontract hoeft niet schriftelijk (er is geen ‘vormvereiste’). Een mondelinge overeenkomst of een stilzwijgend verlengen geldt ook als een huurcontract.

Na 24 maanden
De maximale huurtermijn van het huurcontract voor bepaalde tijd zonder dat huurders huurbescherming genieten is 24 maanden. Als de verhuurder de huurders eruit wil hebben, dan moet de verhuurder niet eerder dan 3 maanden en niet later dan 1 maand voor het einde van het huurcontract de huur via een schriftelijke aanzegging aangeven dat de huur zal eindigen. Dit lijkt raar, omdat het een contract voor bepaalde tijd is, maar dat is de wet. Een bepaalde tijd contract stopt dus NOOIT vanzelf (tenzij de huurders zelf vertrekken).

Wanneer kunnen huurders geen bezwaar meer maken tegen een te hoge huur?

Nu gaan we terug naar deze hoofdvraag.  “Wanneer kunnen huurders geen bezwaar meer maken tegen een te hoge huur?” Dit bezwaar maken doe je door de huur ‘te laten toetsen’ door de huurcommissie. Nu zijn er 3 scenario’s:

  1. Er is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (een doorlopend contract)
  2. Er is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (een bepaalde tijd contract)
  3. Er was sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, maar die is nu omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Bezwaar maken tegen de huur bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (een doorlopend contract) kunnen huurders bezwaar maken tegen de huur in de eerste 6 maanden van het huurcontract. Zijn deze 6 maanden verstreken, dan kunnen de huurders geen bezwaar meer maken en is er sprake van vrije sector huur zo lang als dat deze huurders de betreffende woning huren. Maken de huurders WEL bezwaar en volgt er een uitspraak van de huurcommissie dat er sprake is van non-geliberaliseerde huur (dus te weinig huurpunten voor de vrije sector), dan hoeven de huurders enkel de huur te betalen die het woningwaarderingsstelsel uitwijst. Dat is in de eerste helft van 2022 bij de nu geldende grens van 145 huurpunten maximaal €763,47 per maand aan huur. De verhuurder moet vervolgens met terugwerkende kracht alle te veel betaalde huur terugbetalen aan de huurders. Wil je trouwens weten hoe je erachter komt wat de liberalisatiegrens en het aantal huurpunten op dit moment is, lees dan deze blog van ons.

Bezwaar maken tegen de huur bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Meestal geven verhuurders bij nieuwe huurders eerst een huurcontract voor bepaalde tijd. Dit kan elke duur hebben tot maximaal 24 maanden. Soms zie je een half jaar contract, soms een jaar contract en vaak zie je gelijk een contract voor de maximale duur van 24 maanden. Bij een contract voor bepaalde tijd werkt het anders met bezwaar maken. In die situatie kunnen de huurders bezwaar maken tegen de huur tot 6 maanden na het eindigen van de huurovereenkomst.

Een voorbeeld: jouw woning heeft te weinig huurpunten voor de vrije sector. Volgens de huurpuntentelling mag je maximaal €750,- aan huur vragen. Toch ga je de woning verhuren voor €1250,- per maand. De huur gaat in op 1 januari 2022 voor de duur van 2 jaar. Op 1 oktober 2024 doe je jouw huurders via een aangetekend schrijven aanzegging dat de huur gaat stoppen per 1 januari 2024. De huurders moeten de woning verlaten, maar kunnen nog tot 1 juli 2024 bezwaar maken tegen de door hun betaalde huur bij de huurcommissie. Worden de huurders in het gelijk gesteld, dan moet jij als verhuurder alle te veel betaalde huur met terugwerkende kracht terugbetalen aan de vertrokken huurders.

Bezwaar maken tegen een huurovereenkomst dat is omgezet van bepaalde tijd naar onbepaalde tijd

Zoals al aangegeven: meestal starten verhuurders met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Op het moment dat een huurcontract voor bepaalde tijd verlengd wordt, dan verandert deze altijd van rechtswege in een huurcontract voor onbepaalde tijd. Ongeacht wat je in het huurcontract opneemt.

Op het moment dat een huurovereenkomst is omgezet naar onbepaalde tijd, dan hebben de huurders vanaf dat moment 6 maanden de tijd om bezwaar te maken tegen de huur. Zijn deze 6 maanden verstreken, dan kunnen de huurders geen bezwaar meer maken en is er sprake van vrije sector huur zo lang deze huurders de betreffende woning huren. Maken de huurders WEL bezwaar en volgt er een uitspraak van de huurcommissie dat er sprake is van non-geliberaliseerde huur (dus te weinig huurpunten voor de vrije sector), dan hoeven de huurders enkel de huur te betalen die het woningwaarderingsstelsel uitwijst. Dat is in de eerste helft van 2022 bij de nu geldende grens van 145 huurpunten maximaal €763,47 per maand aan huur. De verhuurder moet vervolgens met terugwerkende kracht alle te veel betaalde huur terugbetalen aan de huurders.

Een voorbeeld:

Een voorbeeld: jouw woning heeft te weinig huurpunten voor de vrije sector. Volgens de huurpuntentelling mag je maximaal €750,- aan huur vragen. Toch ga je de woning verhuren voor €1250,- per maand. De huur gaat in op 1 januari 2022 voor de duur van 2 jaar. Jij vergeet de huur tijdig aan te zeggen, waardoor de huurovereenkomst per 1 januari 2024 van rechtswege is omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Jouw huurders maken op 1 mei 2024 bezwaar tegen hun huur bij de huurcommissie. De huurcommissie komt langs en voert een huurtoets uit.

Als de huurcommissie de huurders in het gelijk stelt dan moet jij als verhuurder alle te veel betaalde huur met terugwerkende kracht terugbetalen.

Hoe weet ik of mijn huurders bezwaar hebben gemaakt bij de huurcommissie?

Dan nog even dit. Als jouw huurders bezwaar maken bij de huurcommissie dan word jij hiervoor ten alle tijde op de hoogte gesteld. Jij wordt namelijk als verhuurder ook uitgenodigd door de huurcommissie om aanwezig te zijn tijdens de huurtoetsing.

Hoelang doet de huurcommissie erover om tot uitspraak te komen?

De huurcommissie doet er ca 9 maanden over om tot een rapportage te komen.

Hoe zit dat met kamerverhuur?

Kamerverhuur is eigenlijk altijd sociale huur (puntenhuur). Dat komt omdat een kamer eigenlijk altijd een beperkte ruimte is en altijd te weinig vierkante meters woonoppervlak zal hebben om tot voldoende huurpunten te komen. Of het moet een kamer zijn van bijvoorbeeld 100m2, maar dat is niet heel realistisch.

Kan ik bezwaar maken tegen een uitspraak van de huurcommissie?

Als er een uitspraak van de huurcommissie komt, dan heb je daarna nog 8 weken om bezwaar te maken bij de kantonrechter.