Ga je binnenkort scheiden of ben je net gescheiden en je vraagt jezelf af kan je het beste huis verkopen voor de scheiding of na scheiding huis verkopen? Dan is het belangrijk om even te weten waar je op moet letten als je na de scheiding je huis wil verkopen.
Verkoop huis na scheiding
Ben jij gehuwd zonder huwelijkse voorwaarden, dan is de woning van jullie samen. Dan deel je opbrengsten bij de verkoop huis na scheiding.
Heb jij een geregistreerd partnerschap of ben jij gehuwd met huwelijkse voorwaarden? Dan is het huis van jullie samen als het huis door jullie samen óf door 1 van jullie gekocht is tijdens jullie huwelijk/geregistreerd partnerschap. De opbrengsten wanneer er gekozen is om na scheiding huis te verkopen zijn dan ook voor beide partners.
Als jij het huis alleen hebt gekocht vóórdat je geregistreerd partner werd of vóórdat je ging trouwen onder huwelijkse voorwaarden, dan is het huis alleen van jou. Dit betekent dat de opbrengsten of schulden van de verkoop van het huis na de scheiding voor jou zijn.
Van wie is het huis bij ongehuwden?
Ben je uit elkaar gegaan zonder te trouwen? Dan kan het zijn dat jullie in de koopovereenkomst een verdelingsbeding hebben opgenomen.
In de verdelingsbeding wordt geregeld wat er gebeurt met de woning nadat het huis na de scheiding verkocht wordt. Het kan ook zijn dat je bij de notaris een samenlevingsovereenkomst hebt opgesteld en dat soort afspraken daarin hebt afgesproken.
Vind je het lastig om alles uit te zoeken rondom de verkoop van je huis na de scheiding? Dan kan een mediator of echtscheidingsadvocaat je hier uitstekend mee helpen, zonder dat dit je gelijk veel geld hoeft te kosten.
Taxeren bij verkoop huis na scheiding
Ben je er samen uit wie mag blijven in de woning en de ander dus uitkoopt (of twijfel je of eerst moet scheiden of eerst het huis moet verkopen), dan is het eerst belangrijk om de waarde van de woning vast te laten stellen. Dat laat je doen door een onafhankelijk erkend taxateur (wij als VK Makelaars & Taxateurs kunnen jou hier mee helpen).
Wat we vaak zien is dat er ook een 2e onafhankelijk taxateur wordt ingeschakeld bij een verkoop huis na scheiding. Voor welke bedrag je de ander uitkoopt is echter iets wat je samen probeert af te spreken. Het kan slim zijn om vooraf af te spreken dat de waarde van de woning (op basis waarvan de uitkoopsom wordt bepaald) het gemiddelde is van de 2 taxatierapporten.
Zorg altijd dat je samen de taxateurs uitzoekt en ook samen aanwezig bent bij de opname. Stel ook alle vragen die je wilt aan de taxateur over hoe hij aan de waarde komt en waar hij/zij op let. Wij helpen veel mensen met echtscheidings taxaties en weten uit ervaring dat dit ‘samen doen’ en samen aanwezig zijn bij een taxatie opname een fijner gevoel achterlaat bij de scheiding. Dit kan bij verkoop huis na scheiding of bij de verkoop voor de scheiding.
Is uitkopen mogelijk?
Bij een scheiding zijn er voor de huisvesting van de partners 3 opties:
- Partner A verlaat de echtelijke woning en wordt uitgekocht door partner B
- Partner B verlaat de echtelijke woning en wordt uitgekocht door partner A
- Beide partners verlaten de echtelijke woning en de woning wordt verkocht
Ben je samen tot overeenstemming gekomen wie zijn deel van het huis verkoopt na de scheiding en voor welk bedrag, dan is het tijd om te kijken of dit financieel haalbaar is. Met andere woorden: gaat de bank hier aan mee werken?
Het is namelijk echt belangrijk om te weten dat uitkopen bij echtscheiding niet altijd lukt. Is een woning in de afgelopen 10 jaar gekocht, dan wordt de hypotheek meestal volledig gedragen door 2 inkomens. Het wordt dan vaak al lastiger om de woning aan te blijven houden bij een scheiding.
Is er 1 hoofdkostwinner en is er besloten dat die in de woning blijft, dan is vaak nóg de vraag of het lukt om de woning aan te houden. Na een bezoek aan de hypotheekadviseur blijkt vaak dat uitkopen, ondanks het feit dat de uitkopende partner denkt het makkelijk te kunnen betalen, niet mogelijk is.
Dat komt als volgt:
Stel, iemand heeft met zijn partner 10 jaar geleden een woning gekocht voor €200.000 en diezelfde woning is nu €400.000,- waard. Zij gaan scheiden en de vrouw wilt haar gedeelte van het huis verkopen na de scheiding en de man wilt de vrouw uitkopen.
Dit betekent dat de vrouw €100.000,- moet gaan ontvangen en de man de hypotheek met dit bedrag moet verhogen. Maar als zij de hun huidige hypotheek aflossingsvrij is, (wat 10 jaar geleden bijna iedereen deed), dan moet er €100.000,- van die 200.000 worden omgezet in een annuïteitenhypotheek.
De man verwerft door het uitkopen van de vrouw namelijk een halve woning en voor dit deel geldt het nieuwe hypotheekrecht.
De hypotheek gaat dan van €200.000 aflossingsvrij naar €200.000,- annuïtair en €100.000,- aflossingsvrij. De maandelijkse hypotheeklasten zouden voor de man hiermee flink omhoog gaan.
Ons advies zou daarom altijd zijn om direct in gesprek te gaan met een onafhankelijk hypotheekadviseur. Dus niet direct je eigen bank, maar echt bij een onafhankelijk adviseur welke op basis van jouw financiële situatie kan ‘shoppen’ bij andere banken.
Het kan zijn dat een bank vindt dat de achterblijvende partner niet liquide genoeg is om de hypotheek in zijn eentje te kunnen dragen. Voorkom verrassingen en schakel tijdig een goede hypotheekadviseur in.
Mocht je daar trouwens hulp bij nodig hebben, wij kunnen je bijstaan voor hypotheekadvies.
Betaling van de hypotheek bij scheiding
Als jij samen eigenaar van de woning bent, dan ben je ook samen hoofdelijk aansprakelijk voor het (door blijven) betalen van de maandelijkse hypotheek.
Gaat 1 van jullie elders wonen, dan heeft die vaak nog 2 jaar recht op hypotheekrenteaftrek voor jullie echtelijke woning. Ook als hij/zij al een ander huis heeft gekocht. In veel gevallen kan de rente die dan betaald wordt (door de ex die er niet meer woont) + het bedrag van het eigenwoningforfait worden opgegeven als partneralimentatie.
Let nog wel even op: de hoogte van het de rente dat je fiscaal mag aftrekken van de echtelijke woning waar je niet meer woont is afhankelijk van het aandeel in het eigendom van de woning en in de eigenwoningschuld.
(Samen) het huis verkopen na scheiding
Vaak wordt er besloten het huis te verkopen na de scheiding. Ga je de woning samen verkopen, zorg dat dat je zoveel mogelijk samen een verkoopmakelaar uitzoekt bij wie je beiden een goed gevoel hebt.
De verkopende makelaar behartigt de belangen van beide partners. Mijn eigen ervaring bij het verkopen na een scheiding is om samen vooraf goede afspraken te maken over wat een goede verkoopopbrengst is. Dat doe je als volgt.
De makelaar moet een goede waardebepaling (vereenvoudigde taxatie) maken van de woning en hierin goed de waarde die hij afgeeft onderbouwen met ‘referentiepanden’. Dat zijn recent vergelijkbaar verkochte woningen in de omgeving.
Samen met dit verkoopvoorstel stuurt een goede verkoopmakelaar ook gelijk een verkoopplan mee. Hierin stelt hij een strategie en vraagprijs voor om de woning zo goed mogelijk te verkopen. Deze waardebepaling en dit verkoopvoorstel zijn (in ieder geval bij ons kantoor) altijd gratis en vrijblijvend.
Juist bij het verkopen van een huis na scheiding is het erg slim als je samen met de makelaar dit verkoopplan doorneemt. Ook is het van belang dat er goede afspraken gemaakt worden bij welke verkoopprijs beide partners zouden instemmen met de verkoop.
Doe je dit niet, dan loop je het risico dat er toch nog onenigheid ontstaat tussen de partners waarbij 1 partner liever niet verkoopt en blijft zitten en de andere partner juist wel een bepaalde bieding wilt accepteren.
Eerst huis verkopen of eerst scheiden
Ook is de vraag bij een scheiding of het belangrijk is wat je als eerste doet. Of eerst huis verkopen of eerst scheiden. Het huis hoeft niet perse voor de scheiding verkocht te worden.
Echter kunnen fysieke dingen tot problemen leiden bij een scheiding aangezien deze vaak niet eerlijk te verdelen zijn. Geld is daar in tegen veel makkelijker te verdelen dan fysieke producten waar beide partijen (emotionele) waarde aan hechten.
Het antwoord op de vraag eerst huis verkopen of eerst scheiden is niet duidelijk te geven. Een huis verkopen voor een scheiding kan het wat makkelijker maken maar zoals eerder benoemd zijn er ook nog andere opties. Dan eerst huis verkopen of eerst scheiden.