Bij het doorverkopen van je woning kan je de
overdrachtsbelasting ‘terugkrijgen’. De regel is dat er alleen
overdrachtsbelasting betaald moet worden over de meerwaarde van de woning als
de woning binnen 6 maanden een nieuwe eigenaar krijgt.
Let op: wie er recht heeft op dit ‘voordeel’ moet
je afspreken in het koopcontract. In de meeste gevallen wordt afgesproken dat
het voordeel ten gunste komt van de verkoper.
Hoe dit in de praktijk eruit ziet, wordt uitgelegd aan de hand van een voorbeeld:
1e verkoop 1 januari
Jan krijgt op 1 januari zijn nieuwe woning geleverd bij de notaris. De koopprijs was € 250.000. De overdrachtsbelasting die hij dus betaalt is 2% van € 250.000 = € 5.000.
2e verkoop 31 januari
Op 31 mei verkoopt Jan de woning aan meneer en
mevrouw de Jong voor € 300.000. De sleuteloverdracht is op 29 juni, dus netjes
binnen 6 maanden. Er hoeft nu door de kopers aan de fiscus alleen 2%
overdrachtsbelasting betaald te worden over de meerwaarde van de woning te
weten: € 300.000 min € 250.000 = € 50.000. Dit betekent echter wel dat de
kopers een groot voordeel hebben. Zij hoeven over € 250.000 geen
overdrachtsbelasting te betalen. De kopers betalen enkel 2% overdrachtsbelasting over de meerwaarde van €50.000 en dat is dus €1000,- overdrachtsbelasting.
Maar dit voordeel behoort eigenlijk toe aan de verkoper. Daarom wordt er meestal in een koopcontract afgesproken dat de kopers dit voordeel moeten terugbetalen aan de verkoper. De kopers betalen de verkoper de overdrachtsbelasting terug die Jan op 1 januari heeft betaald van € 5.000. Hiermee heeft de verkoper dus zijn in januari van dat jaar betaalde overdrachtsbelasting teruggekregen.
3e verkoop 1 augustus
Stel dat meneer en mevrouw de Jong uit elkaar gaan en ze verkopen de woning weer door op 1 augustus aan Sjaak voor dezelfde prijs als waarvoor ze het gekocht hadden namelijk € 300.000. De woning wordt weer binnen 6 maanden nadat zij deze zelf in bezit hebben gekregen geleverd bij de notaris. Dan geldt het volgende. Koper Sjaak moet 2% overdrachtsbelasting moet betalen over €300.000 (=€6000,-) maar krijgt hier op €1000,- korting. Die €1000,- is namelijk de overdrachtsbelasting die korter dan 6 maanden geleden is betaald door meneer en mevrouw de Jong en deze mag verrekend worden.
Overdrachtsbelasting betalen simpel uitgelegd:
Wat je moet snappen bij de vraag of je overdrachtsbelasting terug krijgt, is het volgende:
- In beginsel betaal je altijd overdrachtsbelasting.
- Maar als er korter dan 6 maanden geleden overdrachtsbelasting is betaald door de vorige eigenaar (de persoon die de woning aan jou verkoopt), dan mag dit bedrag in mindering worden gebracht op het bedrag dat jij moet betalen.
- Is er toen (minder dan 6 maanden geleden) helemaal geen overdrachtsbelasting betaald, dan is er ook niks om te verrekenen en dan zal jij de volledige overdrachtsbelasting moeten betalen.
- In beginsel krijg jij als koper dit voordeel, maar in de koopovereenkomst wordt standaard eigenlijk geregeld dat dit voordeel dat jij als koper dit voordeel moet geven aan de verkoper. Dus zou jij normaals gesproken €5000,- overdrachtsbelasting moeten betalen, maar heeft de verkoper minder dan 6 maanden geleden zelf al €5000,- of meer aan overdrachtsbelasting betaald, dan heb jij als koper €5000,- voordeel en die €5000,- geef jij aan de verkoper. Dit regelt de notaris allemaal.
Als je 8% overdrachtsbelasting hebt betaalt omdat je een belegger/vastgoedinvesteerder bent, krijg je de overdrachtsbelasting dan ook terug?
Dat ligt eraan aan wie je het verkoopt. Verkoop jij de woning aan een andere vastgoedinvesteerder, dan moet deze ook 8% overdrachtsbelasting betalen en dan krijg jij jouw 8% overdrachtsbelasting volledig terug.
Maar als jij jouw pand verkoopt aan een koper die 2% overdrachtsbelasting betaalt, dan krijg jij maar 2% van de betaalde 8% terug. Dat betekent dat je dus 6% van de overdrachtsbelasting die jij betaalt hebt NIET terug krijgt.
Als de koper helemaal geen overdrachtsbelasting betaalt (startersvrijstelling), dan krijg je NUL overdrachtsbelasting terug.
Let op: ook hier geld de regel dat de woning binnen 6 maanden van eigenaar is gewisseld. Koop jij dus een pand om te verbouwen en verkopen en duurt de verbouwing langer dan 6 maanden, dan kan je helemaal fluiten naar de teruggave van de overdrachtsbelasting.