Stel jij wilt een woning kopen in een stad waar de wet opkoopbescherming van toepassing is. Deze woning is verhuurd. Bij veel verhuurders luidt de vraag: stel dat de huurders er uit gaan, mag je dan deze woning opnieuw verhuren?
Het antwoord is als volgt. Het doel van de wet opkoopbescherming is o.a. dat er geen extra woningen meer onttrokken worden aan de bestaande woningvoorraad door vastgoedbeleggers. De regel is dat een woning minimaal 6 maanden ononderbroken verhuurd moet zijn. Pas dan is de wet opkoopbescherming niet meer van toepassing. Gaan de huurders weg, dan mag je voor altijd gewoon de woning blijven verhuren en is de wet opkoopbescherming dus niet meer van toepassing. Let er wel op dat ten alle tijde de overige geldende regels van toepassing zijn. Dus verhuur jij een appartement, dan moet verhuur toegestaan zijn van de VvE en/of verhuur jij ergens waar een Huisvestingsvergunning verplicht is, dan blijft dat onveranderd.
Let op: de spelregel dat de woning voor minimaal 6 maanden verhuurd moet zijn, geldt ook op het moment van de eigendomsoverdracht. Stel dat de huurders dus vertrekken voordat de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden, dan heb jij als verhuurder helaas pech, want dan wordt de woning vrij van huur aan jou opgeleverd en dan geldt gewoon weer de wet opkoopbescherming.
Dossiervorming
Koop of verkoop jij een woning in verhuurde staat in een gebied waar opkoopbescherming geldt? Dan is ons dringende advies dat je een goede dossiervorming bijhoudt waarmee jij kan aantonen dat de woning al minimaal 6 maanden verhuurd is op het moment van de eigendomsoverdracht. In dit dossier kan je denken aan: een getekend huurcontract. Bankafschriften met de betaalde huren, communicatie met de huurders, etc.
De reden hiervoor is, dat als de gemeente later aan de bel trekt en betwist of de woning al 6 maanden was verhuurd, jij dit voldoende kan aantonen.
Handhaving
Nu is de andere vraag: hoe groot is de pakkans als jouw gekochte woning niet langer dan 6 maanden verhuurd was óf als de huurders net vertrokken waren op het moment van de eigendomsoverdracht. Laat duidelijk zijn dat we je niet willen aanzetten om de regels aan je laars te lappen. Maar dat gezegd hebbende: het lijkt ons en onze juridisch adviseur een redelijk onmogelijke opgave voor de handhaving van een gemeente om deze 6 maanden regel van verhuurde woningen goed te controleren. Niet elke huurder schrijft zich in bij een gemeente en ook is er op notarieel en kadastraal gebied heel lastig achter te komen van wanneer tot wanneer een woning precies verhuurd is.