Wat doet een verhuurmakelaar? Een verhuurmakelaar is (zoals je dat zou ook verwachten) hoofdzakelijk belast met het verhuren van woningen. De verhuurmakelaar bemiddelt tussen potentiële huurder en de verhuurder. Maar er komt veel meer bij kijken.
We nemen je in dit artikel mee in het gehele verhuurtraject zodat je glashelder ziet wat een verhuurmakelaar allemaal doet.
Werkwijze van een verhuurmakelaar
Let op: onderstaande is hoe WIJ als verhuurmakelaar te werk gaan en ook vinden dat een GOEDE verhuurmakelaar te werk zou moeten gaan. Je mag er echter niet van uit gaan dat dit bij elke verhuurmakelaar ook zo is.
Eerste contact bij nieuwe verhuur
Verhuur lijkt misschien heel simpel, maar je krijgt hier te maken met verschillende rechtsgebieden die als je die niet goed snapt voor grote problemen kunnen zorgen. De eerste taak van een goede verhuurmakelaar is goed doorvragen bij iedere nieuwe verhuur en advies geven.
Het begint bij een klant die de verhuurmakelaar belt met de vraag of zij misschien zijn huis kunnen verhuren. De verhuurmakelaar zal graag een eerste beeld willen krijgen van de mogelijke opdracht en daarom o.a. willen weten:
- Waarom wilt u het verhuren?
- Hoe lang wilt u het verhuren?
- Per wanneer wilt u het verhuren?
De verhuurmakelaar zal voorstellen om even af te spreken met de klant in de woning voor een opname van de woning en een verhuur adviesgesprek. Ondertussen gaat de verhuurmakelaar al aan de slag en onder andere het volgende uitzoeken:
- Is de wet opkoopbescherming van toepassing waar deze woning binnen valt? Zo ja, dan is het goed om de klant hier voorafgaand aan een bezoek van de makelaar al op de wijzen?
- Is er een huisvestingsverordening van toepassing op deze woning?
- Heeft de woning een Energie Index, een energielabel of geen van beiden?
Opnemen van de woning
Tijdens bezoek aan de woning zal de verhuurmakelaar een korte opname van de woning maken. In die ‘opname’ stelt de makelaar o.a. het volgende vast:
- De woonoppervlakte
- Indeling
- Aantal slaapkamers
- Staat van onderhoud
- Mate van luxe
- Bijgebouwen
- Pluspunten en minpunten aan de woning
- Acties om de woning verhuurklaar te maken
Aan de hand hiervan kan de verhuurmakelaar later aan de slag om de verhuurwaarde vast te stellen en een verhuurplan te maken.
Verhuur Adviesgesprek
Nu duidelijk is wat voor woning er verhuurt moet worden, is het tijd om de juiste vragen aan de woningeigenaar te stellen.
Voorbeelden van vragen in een verhuur adviesgesprek:
- Wat vindt de verhuurder belangrijk als het gaat om de huurders (type huurders, huisdieren, niet-rokers, gezin, een stel, expats, etc)?
- Wat voor contracttermijn wenst de klant? Bijvoorbeeld 12 maanden óf 24 maanden?
- Wilt de klant bepaalde voorzieningen zoals meubilair, energie, water en/of internet mee verhuren?
- Is verhuren toegestaan van de Vereniging van Eigenaren of wilt de klant dat de verhuurmakelaar dat even uitzoekt?
- Is er een verhuurverbod of eigen bewoningsclausule van toepassing of wilt de klant dat de verhuurmakelaar dat even uitzoekt?
Huurpunten
In het verhuur adviesgesprek zal de verhuurmakelaar adviseren wat er allemaal gedaan kan worden om voldoende huurpunten te krijgen om de woning in de vrije sector te laten vallen. Dat kan betekenen dat de woning middels een aantal ‘quick wins’ op energetisch vlak en/of op het gebied van luxe en comfort verbeterd kan worden om zo voldoende huurpunten te behalen.
Energie index
In de voorbereiding heeft de verhuurmakelaar al uitgezocht of de woning een energie index of een energielabel heeft. Heeft de woning een energielabel dan zal de makelaar de klant adviseren om deze te negeren en zo snel mogelijk een energie index (een BENG label) op te laten stellen.
De reden is dat een energielabel een huurpuntentelling vaak vernietigd en een ogenschijnlijke vrije sector woning bij bezwaar van een slimme huurder door de huurcommissie wordt gemarkeerd als sociale huurwoning. Het gevolg is dat alle teveel betaalde huur (verschil vrije sector huurprijs min sociale huurprijs) moet worden terug betaald.
Huisvestingsverordening
De verhuurmakelaar heeft vooraf ook al uitgezocht of er een huisvestingsverordening van toepassing is op de woning. Als dat zo is dat zal de verhuurmakelaar hiervan de consequenties uitleggen aan de verhuurder en advies geven hoe daar het beste mee om te gaan als verhurende partij.
Hypotheek
Als er nog een hypotheek op de woning zit, dan zal de verhuurmakelaar uitleggen wat de gevolgen zijn als je zonder toestemming van de bank de woning gaat verhuren en hoe groot het risico is dat de bank er achter komt dat er zonder toestemming van hen wordt verhuurd. De verhuurmakelaar zal ook advies geven over wat en ook hoe je alles kan regelen om netjes legitiem de woning te mogen verhuren van de bank.
Vaststellen huurwaarde
De makelaar gaat aan de hand van de waarnemingen tijdens zijn woningopname de woning verhuurwaarde vaststellen. Hierbij gebruikt hij verhuur referenties, de beoogde doelgroep, de snelheid waarmee de woning verhuurt moet worden en zijn marktkennis over de actuele huurmarkt rondom te verhuren woning.
Verhuur plan
Daarna stel de verhuurmakelaar een verhuurplan op waarin een voorstel wordt gedaan voor de huurprijs en het complete plan van aanpak om de woning te verhuren. Na akkoord van de opdrachtgever wordt dit plan ten uitvoering gebracht.
Woning verhuren
Er wordt een goede aanbiedingstekst geschreven, er worden professionele foto’s en plattegronden van de woning gemaakt. De woning wordt aangemeld op diverse woningwebsites en er worden bezichtigingen gepland met kandidaten.
Bezichtigingen
Bij de bezichtigingen kan de verhuurmakelaar antwoord geven op alle vragen die kandidaat huurders hebben en zorgt hij dat men een goede indruk van de woning heeft. Wat echter nog belangrijker is, is dat de verhuurmakelaar gelijk een eerste stuk screening doet van de huurkandidaten.
Dit doet hij door de juiste vragen aan de kijkers (die interesse hebben) te stellen bij de bezichtiging om zo een profiel te krijgen van deze kandidaat en ook een eerste inschatting te maken of de kandidaat is en doet wie hij/zij zegt dat hij is.
Nb: op de huurmarkt zijn een hoop criminelen en andere mensen met verkeerde bedoelingen actief. De verhuurmakelaar heeft een belangrijke poortwachtersrol om deze risico’s te herkennen en weren.
Screening
De verhuurmakelaar nodigt geïnteresseerden kandidaten uit om een huurvoorstel te sturen. De verhuurmakelaar maakt een selectie van de beste huurkandidaten en doet een uitgebreide screening (achtergrond check naar deze kandidaten). Daarna maakt de verhuurmakelaar een advies voor zijn opdrachtgever over de beste verhuur kandidaten. Op verzoek van de verhuurders kan de verhuurmakelaar verschillende huurkandidaten persoonlijk laten kennismaken met de verhuurder als de verhuurders dit prettiger vind om daarna pas een keus te maken in welke kandidaat de woning mag huren.
Huurcontract
De verhuurmakelaar stelt een juridisch kloppend huurovereenkomst op waarin niks aan het toeval wordt overgelaten. De verhuurmakelaar antwoord alle vragen die verhuurder en potentiële huurders hebben over de huurovereenkomst waarna deze getekend kan worden.
In check / check in
De verhuurmakelaar verzorgt de in check van de nieuwe huurders. Dit is het moment dat de huurders de sleutel krijgen. Erg belangrijk is dat de verhuurmakelaar pas overgaat tot de sleuteloverdracht als de borgsom is voldaan.
Tijdens deze in check worden de meterstanden opgenomen, worden er veel foto’s genomen en wordt er een inspectierapport nieuwe verhuur opgesteld. Alles wordt uiterst compleet en nauwkeurig opgenomen zodat als later blijkt dat er schade aan de woning is of er ontbreken zaken, dat dat er geen discussie kan ontstaan.
Beheer
Veel verhuurmakelaars bieden hun klanten ook de mogelijkheid om hierna het beheer van de verhuurde woning te doen. Dit houdt o.a. in dat de makelaar aanspreekpunt is voor huurders, storingen en onderhoud coördineert, mutaties in de huur zelf oppakt, de huur jaarlijks indexeert (verhoogt), contracttermijnen bewaakt en contracten tijdig opzegt (om huurbescherming te voorkomen)
Waarom zou je een verhuurmakelaar gebruiken?
Klinkt allemaal goed maar waarom zou je nou een verhuurmakelaar gebruiken? In principe hoef je geen verhuurmakelaar te gebruiken. In sommige gevallen doen mensen het zelf. Echter, ieder zijn vak. Fouten bij verhuur zijn gelijk heel duur.
Huurders in Nederland worden enorm beschermd en er zijn veel regels en wetgeving waar je nat op kan gaan als verhuurder. Denk aan de lokale wet en regelgeving, privaatrechtelijk recht (tussen andere bewoners in het pand), hypothecair recht, publiekrechtelijke aspecten (zoals de huisvestingsverordeningen, wet opkoopbescherming, woningwaarderingsstelstel) en ga zo maar door. Dit is een voorbeeld van de zaken die de verhuurmakelaar o.a. voor je regelt.
Laten we het maar zo uitleggen:
Als makelaarskantoor maken wij voor onze IT gebruik van professionele IT-ers en professionele IT-ers maken bij de verhuur van hun woning weer gebruik van professionele verhuurmakelaars.
Wat zijn de kosten van een verhuurmakelaar?
De kosten van verhuurmakelaar liggen landelijk meestal rond de 1 maand huur excl. btw totaal (inclusief foto’s, aanmeldkosten woningwebsites, screening van kandidaten, etc)
Soms is de verhuurcourtage het 1 maand huur inclusief btw, maar dan komen de kosten voor foto’s, aanmeldkosten woningwebsites en screening van kandidaten er vaak nog bovenop.
Waarom VK Makelaars als verhuurmakelaar?
Nu je inmiddels weet wat een verhuurmakelaar precies doet, willen je graag nog even uitleggen waarom voor ons zou kunnen kiezen als jouw verhuurmakelaar. Je zou kunnen zeggen dat wij een aardige ‘vakidioot’ zijn als het gaat om wat wij doen.
We voeren niet klakkeloos uit wat de klanten ons vragen. Wij denken gevraagd en vooral ongevraagd met onze klanten mee en vooral bij verhuur. Dit doen we, omdat wij niet alleen blije klanten op korte termijn willen, maar juist ook op lange termijn. Natuurlijk voeren wij de wensen van de klant uit, maar we zullen altijd luid en duidelijk waarschuwen als we gevaar op de weg zien en adviseren hoe dat gevaar vermeden kan worden. Verhuur is een terugkerend iets. Huurders blijven meestal maar een paar jaar zitten en daarna moet het proces weer opnieuw worden gedaan. Wij willen die partner zijn voor de verhuurder die er voor zorgt dat de verhuurder echt bijna geen omkijken heeft naar zijn/haar investering. Daarom kiezen klanten voor VK Makelaars als hun verhuurmakelaar!